Ausländische Käufer, insbesondere aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, gehen häufig von der logischen Annahme aus:

"Wenn ich die Immobilie bezahlt habe – bin ich der Eigentümer."

Im kroatischen Rechtssystem reicht dies leider nicht aus.

 

Was benötigen Sie tatsächlich für die Eintragung?

 

Um Eigentümer im Grundbuch in Kroatien zu werden, reicht es nicht aus, nur einen unterzeichneten Vertrag oder eine Bankzahlungsbestätigung zu haben.

Erforderlich sind:

-die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung (tabellarische Erklärung), und

-eine gültige Urkunde mit beglaubigter Unterschrift.

 

Häufigster Fehler ausländischer Käufer

Ein Käufer kann den vollen Kaufpreis zahlen und einen Zahlungsnachweis haben, aber wenn eine gültige tabellarische Erklärung fehlt, kann die Immobilie nicht auf seinen Namen eingetragen werden.

 

Warum eine Zahlungsbestätigung des Kaufpreises nicht ausreicht?

 

Das Grundbuch prüft nicht, ob der Kaufpreis gezahlt wurde.

Es prüft nur, ob eine gültige rechtliche Grundlage für die Eintragung besteht, und eine Bankbestätigung stellt diese nicht dar.

 

Grundbuchgesetz – Regeln, die den Käufer schützen

 

Nach dem kroatischen Grundbuchrecht ist die Eintragung nur auf der Grundlage öffentlicher Urkunden oder privater Urkunden mit beglaubigter Unterschrift möglich.

 

Private Urkunden, auf deren Grundlage eine Eintragung zulässig ist, müssen neben allen Anforderungen des Grundbuchgesetzes oder anderer spezieller Gesetze Folgendes enthalten:

a) die genaue Bezeichnung des Grundstücks oder Rechts, für das die Eintragung beantragt wird

b) eine ausdrückliche Erklärung der Person, deren Recht eingeschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen wird, dass sie der Eintragung zustimmt. Diese Erklärung kann auch in einer separaten Urkunde abgegeben werden, muss in diesem Fall aber alle erforderlichen Elemente für die Eintragung enthalten.

Mit anderen Worten: Ohne tabellarische Erklärung – keine Eintragung.

 

Zusätzlich:

-wenn die Urkunde nicht alle Voraussetzungen erfüllt, ist nur eine Vormerkung zulässig

-auch für eine Vormerkung muss eine entsprechende rechtliche Grundlage bestehen

-ein Zahlungsnachweis allein reicht weder für die Eintragung noch für die Vormerkung aus

 

Vormerkung des Eigentums – ein Schritt, der den Käufer schützt, bis die Eintragung erfolgt

 

Wenn die Urkunde, auf deren Grundlage die Eintragung beantragt wird, nicht alle speziellen Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt, aber die allgemeinen Anforderungen für die Grundbucheintragung erfüllt, kann eine Vormerkung zugelassen werden, sofern dies möglich ist.

Wenn die Zustimmung zur Eintragung bedingt oder zeitlich befristet erteilt wird, kann ebenfalls eine Vormerkung erfolgen.

Die Vormerkung bleibt bestehen, bis sie gerechtfertigt oder gelöscht wird. Nach der Rechtfertigung wird sie in die vollständige Eintragung umgewandelt, wirksam ab dem Zeitpunkt der Einreichung des Vormerkungsantrags.

 

Eine Vormerkung kann gerechtfertigt werden:

a) auf Grundlage einer zur Eintragung geeigneten Urkunde, die den Mangel beseitigt, der die Eintragung verhindert hat

b) auf Grundlage eines Nachweises der Vollstreckbarkeit einer gerichtlichen oder behördlichen Entscheidung

c) auf Grundlage eines rechtskräftigen Gerichtsurteils, das die Vormerkung rechtfertigt

d) auf Grundlage einer öffentlichen oder notariell beglaubigten Urkunde, die nachweist, dass die Bedingung, von der die Zustimmung zur Eintragung abhängig war, erfüllt wurde oder die Frist abgelaufen ist

 

Wichtiger Unterschied (DE/AT/CH vs. HR)

 

In Systemen wie Deutschland, Österreich oder der Schweiz spielen Notar und Zahlung oft eine Schlüsselrolle bei der Eigentumsübertragung und bestimmen den Zeitpunkt des Eigentumserwerbs.

In Kroatien stellt erst die Eintragung im Grundbuch den Eigentumsnachweis dar.

 

Wo das Risiko liegt und wie man sich schützt?

 

Käufer sind am häufigsten dann Risiken ausgesetzt, wenn:

-die tabellarische Erklärung nicht vor der Zahlung gesichert, sondern nachträglich gegeben wird

-der Vertrag nicht die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Grundbucheintragung enthält

die Zahlung des Kaufpreises nicht an die Möglichkeit der Eintragung gebunden ist

In solchen Situationen, selbst wenn der Käufer die Zahlung geleistet hat, besteht keine Garantie, dass das Eigentumsrecht eingetragen wird.

 

Vor der Zahlung:

-stellen Sie sicher, dass der Vertrag eine tabellarische Erklärung enthält

-oder binden Sie sie ausdrücklich an die Zahlung des Kaufpreises

-nutzen Sie einen Anwalt, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt

 

Schutz Ihrer Investition

 

Ein Zahlungsnachweis zeigt eindeutig, dass die Transaktion durchgeführt wurde.

In Kroatien beweist er jedoch nicht den Eigentumserwerb.

Das Eigentum an einer Immobilie kann nur erworben werden, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere:

-gültige Urkunde

-ausdrückliche Zustimmung zur Eintragung (tabellarische Erklärung)

-Durchführung der Eintragung im Grundbuch

Ohne diese Elemente wird der Käufer – trotz geleisteter Zahlung – nicht rechtlicher Eigentümer.

Für ausländische Käufer, insbesondere aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, ist es wichtig zu verstehen, dass der Kauf einer Immobilie in Kroatien mehr als nur die Zahlung des Kaufpreises erfordert.