Kupci iz inozemstva osobito iz Njemačke, Austrije i Švicarske često polaze od logične pretpostavke:

 “Ako sam platio nekretninu – ja sam vlasnik.”

U hrvatskom pravnom sustavu to, nažalost, nije dovoljno.

 

Što vam zapravo treba za uknjižbu?

 

Da biste postali vlasnik u zemljišnim knjigama u Hrvatska, nije dovoljno imati potpisan ugovor niti imati potvrdu banke o uplati

Potrebno je izričito dopuštenje prodavatelja za upis (tabularna izjava), kao I valjana isprava s ovjerenim potpisom

Najčešća pogreška stranih kupaca

Kupac plati cijelu kupoprodajnu cijenu, ima dokaz o uplati, ali nema valjanu tabularnu izjavu, a rezultat toga je da sene može sknjižiti kao vlasnik.

 

Zašto potvrda o uplati  kupoprodajne cijene nije dovoljna?

 

Zemljišne knjige ne ispituju je li kupoprodajna cijena plaćena.

One ispituju samo jedno postoji li valjana pravna osnova za upis, a potvrda banke to nije.

 

Zakon o zemljišnim knjigama – pravila koja štite kupca

 

Prema hrvatskom zemljišnoknjižnom pravu uknjižba je moguća samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava s ovjerenim potpisom,

Privatne isprave na temelju kojih se dopušta uknjižba trebaju, uza sve ono što je propisano Zakonom o zemljišnim knjigama  ili posebnim zakonom, sadržavati i:

a) točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtijeva

b) izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu. Ta se izjava može dati i u posebnoj ispravi, ali u takvim slučajevima isprava mora sadržavati sve ono što se zahtijeva za uknjižbu.

Drugim riječima: bez tabularne izjave — nema upisa.

Također:

-ako isprava ne ispunjava sve uvjete, moguće je samo predbilježiti pravo

-ali i za to mora postojati odgovarajuća pravna osnova

-dokaz o uplati sam po sebi nije dovoljan ni za uknjižbu ni za predbilježbu

 

Predbilježba prava vlasništva- korak koji štiti kupca dok se ne provede uknjižba

 

Ako isprava na temelju koje se zahtijeva upis ne odgovara svim posebnim pretpostavkama za uknjižbu, ali ispunjava opće pretpostavke za zemljišnoknjižni upis na temelju te isprave dopustit će se predbilježba, ako ju je moguće provesti.

Ako je pristanak za uknjižbu dan uvjetno ili oročeno, dopustit će se predbilježba.

Predbilježba djeluje dok ne bude opravdana ili izbrisana. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen.

Predbilježba se opravdava:

a) na temelju isprave prikladne za uknjižbu, kojom se otklanja nedostatak zbog kojeg nije bila dopuštena uknjižba

b) na temelju potvrde o ovršnosti odluke suda ili drugoga tijela vlasti

c) na temelju pravomoćne presude kojom je predbilježba opravdana

d) javnom ili javno ovjerovljenom ispravom kojom se dokazuje da je ostvaren uvjet kojim je bio uvjetovan pristanak za uknjižbu odnosno da je istekao rok.

 

Važna razlika (DE/AT/CH vs. HR)

 

U sustavima poput Njemačke, Austrije ili Švicarske, notar i plaćanje često imaju ključnu ulogu u prijenosu vlasništvate  definiraju trenutak stjecanja vlasništva.

U Hrvatskoj, tek upis u zemljišne knjige je jedini dokaz vlasništva

 

Gdje prijeti rizik i kako se zaštititi?

 

Kupci se najčešće izlažu riziku kada:

-tabularna izjava nije osigurana prije plaćanja, nego se daje naknadno

-ugovor ne sadrži izričitu suglasnost prodavatelja za upis u zemljišne knjige

-isplata kupoprodajne cijene nije uvjetovana mogućnošću uknjižbe

U takvim situacijama, iako je kupac izvršio plaćanje, ne postoji jamstvo da će pravo vlasništva biti upisano.

 

Prije plaćanja:

-osigurajte da ugovor sadrži tabularnu izjavu

-ili je izričito vežite uz isplatu kupoprodajne cijene

-koristite odvjetnika koji zastupa isključivo vaše interese

 

Zaštita vaše investicije

Potvrda o uplati kupoprodajne cijene nedvojbeno dokazuje da je transakcija izvršena.

Međutim, u Hrvatska ona ne dokazuje stjecanje vlasništva.

Vlasništvo na nekretnini može se steći isključivo ako su ispunjeni svi pravni preduvjeti, osobito:

-valjana pravna isprava

-izričita suglasnost za upis (tabularna izjava)

-provedba upisa u zemljišne knjige

Bez tih elemenata, kupac – unatoč izvršenom plaćanju ne postaje vlasnik u pravnom smislu.

Za strane kupce iz inozemstva, osobito iz Njemačka, Austrija i Švicarska, važno je razumjeti da kupnja nekretnine u Hrvatska zahtijeva više od same isplate kupoprodajne cijene.