Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Dies gilt insbesondere für ausländische Staatsangehörige, die in Kroatien eine Wohnung, ein Haus, ein Ferienapartment, eine Villa oder ein Grundstück erwerben möchten.
Bei unserer Tätigkeit für Mandanten aus Deutschland und Österreich legen wir besonderen Wert auf die rechtliche Prüfung der Immobilie und der dazugehörigen Unterlagen, und zwar vor der Unterzeichnung eines Vertrages und vor der Zahlung einer Anzahlung bzw. eines Angeldes.
In der Praxis erleben wir häufig Situationen, in denen ein Käufer eine Immobilie findet, sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis einigt und anschließend einen Vorvertrag zur Unterzeichnung erhält. Der Verkäufer oder die Immobilienagentur verlangen dabei häufig, dass der Vertrag innerhalb kurzer Zeit unterzeichnet und sofort ein Angeld gezahlt wird.
Der Käufer kann dadurch unter Druck geraten, weil er die von ihm gefundene Immobilie nicht verlieren möchte.
Unser Rat ist immer derselbe: Vor der Unterzeichnung sollten der rechtliche Status der Immobilie und der Inhalt des Vertrages geprüft werden.
Bei Mandanten aus Deutschland und Österreich legen wir hierauf besonderen Wert, da der Käufer mit dem kroatischen Rechtssystem, dem Grundbuch, dem Kataster und Unterlagen konfrontiert ist, die ihm aus seinem eigenen Rechtssystem häufig nicht bekannt sind.
Daher bereiten und erläutern wir die Unterlagen und Verträge für unsere Mandanten zweisprachig (Kroatisch-Englisch) bzw. (Kroatisch-Deutsch), damit der Käufer vollständig versteht, was er kauft, welche Verpflichtungen er übernimmt und welche rechtlichen Folgen sich aus der Unterzeichnung des Vertrages ergeben.
Probleme, die erst nach der Unterzeichnung festgestellt werden, können wesentlich teurer und schwieriger zu lösen sein als eine rechtliche Prüfung vor dem Kauf.
Vorvertrag über den Kauf und Verkauf einer Immobilie
Ein Vorvertrag ist ein Vertrag, durch den sich die Parteien verpflichten, den eigentlichen Kaufvertrag über die Immobilie abzuschließen.
In der Praxis wird ein Vorvertrag häufig abgeschlossen, wenn der Käufer und der Verkäufer die Immobilie reservieren möchten, der Hauptkaufvertrag jedoch noch nicht abgeschlossen werden kann oder es nicht zweckmäßig ist, diesen sofort abzuschließen, beispielsweise weil die Immobilie noch nicht vollständig fertiggestellt oder noch nicht in einzelne Wohnungseinheiten aufgeteilt und im Grundbuch eingetragen wurde.
In solchen Fällen schließen die Parteien einen Vorvertrag über den Kauf und Verkauf der Immobilie ab, mit dem sie sich verpflichten, den Hauptkaufvertrag zu den im Voraus vereinbarten Bedingungen abzuschließen.
Der Vorvertrag sollte zumindest eindeutig festlegen, welche Immobilie gekauft wird, wer Verkäufer und Käufer sind, wie hoch der Kaufpreis ist, in welcher Höhe und auf welche Weise das Angeld gezahlt wird, innerhalb welcher Frist der Hauptkaufvertrag abgeschlossen werden soll, unter welchen Bedingungen der endgültige Vertrag abgeschlossen wird, was geschieht, wenn eine der Parteien ihre Verpflichtungen nicht erfüllt, wann die Immobilie übergeben wird sowie welche besonderen Bedingungen für den Kauf und Verkauf gelten.
Das Angeld ist eines der wichtigsten Elemente des Vorvertrages
Das Angeld (kapara) ist ein im Artikel 303 des kroatischen Schuldrechtsgesetzes geregeltes Rechtsinstitut und stellt einen Geldbetrag oder eine andere vertretbare Sache dar, die eine Vertragspartei der anderen Partei bei Abschluss des Vertrages übergibt.
Seine grundlegende Funktion ist zweifach. Einerseits dient das Angeld als Nachweis dafür, dass der Vertrag abgeschlossen wurde, andererseits dient es als Sicherungsmittel für die Erfüllung des Vertrages. Aus diesem Grund ist das Angeld nicht mit einer gewöhnlichen Vorauszahlung gleichzusetzen, sondern ein Rechtsinstitut, das bereits mit seiner Übergabe besondere rechtliche Wirkungen entfaltet.
Üblicherweise beträgt das Angeld etwa 10 % des Kaufpreises. Die rechtliche Wirkung hängt jedoch davon ab, wie das Angeld vertraglich vereinbart wurde. Grundsätzlich können die Parteien die Höhe des Angeldes selbst vereinbaren.
Wenn das Angeld als Rücktrittsgeld (odustatnina) vereinbart wurde, können die Folgen eines Rücktritts für Käufer und Verkäufer unterschiedlich sein.
Wenn im Vertrag kein ausdrückliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde, kann die Partei, die das Angeld geleistet hat, nicht einfach einseitig vom Vertrag zurücktreten und dessen Rückzahlung verlangen. Ebenso kann die andere Partei den Vertrag nicht einfach durch Rückzahlung des doppelten Angeldbetrages einseitig beenden.
Auf diese Weise dient das Angeld der Stabilisierung des Vertragsverhältnisses und begrenzt die Möglichkeit eines einseitigen Rücktritts von einem bereits abgeschlossenen Geschäft.
Rechtliche Prüfung der Immobilie vor der Unterzeichnung des Vorvertrages
Wir empfehlen unseren Mandanten stets, die Immobilie vor der Unterzeichnung des Vorvertrages und jedenfalls vor der Zahlung des Angeldes rechtlich prüfen zu lassen.
Bei der Prüfung sollte ein Rechtsanwalt nicht lediglich feststellen, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist.
Es muss vielmehr geprüft werden, ob die tatsächlichen rechtlichen und faktischen Voraussetzungen für einen sicheren Erwerb vorliegen und ob Umstände bestehen, die den Erwerb und die Eintragung des Eigentums erschweren oder verhindern könnten.
1. Wer ist der tatsächliche Eigentümer der Immobilie?
Der erste Schritt ist die Prüfung des Grundbuchauszuges.
Der Grundbuchauszug besteht aus Blatt A – Angaben zur Immobilie, Blatt B – Angaben zum Eigentümer, Blatt C – Belastungen und Rechte Dritter.
Im Lastenblatt können beispielsweise Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vermerke über Rechtsstreitigkeiten, Zwangsvollstreckungsvermerke, Verfügungsverbote und andere Rechte Dritter eingetragen sein.
Daher ist es wichtig, dass der Käufer vor Abschluss des Vorvertrages prüft, ob die Immobilie rechtssicher gekauft werden kann.
Besonders wichtig ist die Prüfung, ob die Angaben im Vertrag mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen.
Ein Fehler bei der Identifizierung der Immobilie kann später zu erheblichen Problemen bei der Eintragung des Eigentums in das Grundbuch führen.
2. Besteht eine Hypothek, ein Vermerk über einen Rechtsstreit oder eine andere Belastung der Immobilie?
Eine Immobilie kann mit einer Hypothek, einer Dienstbarkeit, einem Zwangsvollstreckungsvermerk oder einem anderen Recht eines Dritten belastet sein. Dies bedeutet nicht zwingend, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann.
Der Käufer muss jedoch wissen, was genau er kauft und wann die jeweilige Belastung gelöscht wird.
Besteht beispielsweise eine Bankhypothek, sollte der Vertrag genau regeln, wie deren Löschung erfolgt und die Zahlung des Kaufpreises mit den entsprechenden Unterlagen verknüpft werden.
3. Ist das Haus oder Apartment rechtmäßig errichtet?
Beim Kauf eines Hauses, einer Villa, eines Apartments oder eines anderen Gebäudes reicht es nicht aus, lediglich das Grundbuch zu prüfen.
Auch die entsprechende Baudokumentation sollte geprüft werden.
Der Käufer sollte insbesondere prüfen, ob für die Immobilie eine Nutzungsgenehmigung und eine Baugenehmigung vorliegen. Der Verkäufer kann im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, während die Immobilie, insbesondere bei einem Haus, möglicherweise ohne Baugenehmigung oder ohne Nutzungsgenehmigung errichtet wurde.
4. Entspricht das, was Sie kaufen, dem, was eingetragen ist?
Bei Immobilien kommt es nicht selten zu Abweichungen zwischen den Angaben in verschiedenen Registern und Unterlagen.
Unterschiede können beispielsweise die Fläche, die Grundstücksnummer, die Gebäude oder die Art der Nutzung betreffen.
Es reicht nicht aus, eine Immobilie lediglich zu kaufen. Es muss sichergestellt werden, dass das erworbene Eigentum ordnungsgemäß eingetragen werden kann.
Kaufvertrag über eine Immobilie
Nachdem die rechtliche Prüfung durchgeführt wurde und die Parteien alle Bedingungen vereinbart haben, wird der Kaufvertrag abgeschlossen.
Der Kaufvertrag sollte an die konkrete Transaktion angepasst werden.
Es gibt keinen einheitlichen Mustervertrag, der für jeden Immobilienkauf gleichermaßen sicher ist.
Bei der Erstellung des Vertrages müssen insbesondere der Kaufpreis, die Zahlungsweise des Kaufpreises, die Übergabe der Immobilie, bestehende Belastungen sowie die Tabularerklärung geregelt werden, ohne die Sie sich trotz vollständiger Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer nicht als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen können.
Daher muss im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein, wie hoch der Kaufpreis ist, wann er zu zahlen ist und auf welche Weise die Zahlung erfolgt.
Wenn ein Teil des Kaufpreises vor der Unterzeichnung, ein weiterer Teil nach der Unterzeichnung und der Rest nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen gezahlt wird, muss der Vertrag jeden einzelnen Schritt genau regeln.
Darüber hinaus muss im Kaufvertrag festgelegt werden, wann der Verkäufer die Immobilie an den Käufer übergibt.
Im Vertrag können auch der Zustand der Immobilie bei der Übergabe, die Übergabe der Schlüssel, die Begleichung von Betriebskosten und andere Fragen im Zusammenhang mit der Übergabe geregelt werden.
Wenn Hypotheken oder andere Belastungen bestehen, sollte der Vertrag eindeutig festlegen, wie und wann diese beseitigt werden. Beispielsweise kann im Grundbuch eine Bankhypothek eingetragen sein, die der Verkäufer nach Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer ablösen bzw. deren Löschung veranlassen wird.
Tabularerklärung
Die Tabularerklärung bzw. Tabularurkunde ist eine Erklärung des Verkäufers, mit der dieser dem Käufer unter den entsprechenden Voraussetzungen die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch gestattet.
Sie kann Bestandteil des Vertrages oder eine gesonderte Urkunde sein.
Die Unterzeichnung des Vertrages bedeutet nicht automatisch, dass Sie Eigentümer geworden sind. Dies ist eine der wichtigsten Informationen, die jeder Käufer kennen sollte.
Das Eigentum an einer Immobilie wird unter den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen durch die Eintragung im Grundbuch erworben. Daher endet das Verfahren nicht mit der Unterzeichnung des Vertrages.
Nach Abschluss des Vertrages muss die Eintragung des Eigentums sichergestellt werden.
Der Antrag auf Eintragung kann elektronisch über hierzu befugte Nutzer des Informationssystems, einschließlich eines Rechtsanwalts oder Notars, eingereicht werden.
Nach kroatischem Grundbuchrecht ist eine Eintragung nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder privater Urkunden mit beglaubigter Unterschrift möglich.
Private Urkunden, auf deren Grundlage eine Eintragung zulässig ist, müssen zusätzlich zu allen im Grundbuchgesetz oder einem besonderen Gesetz vorgeschriebenen Voraussetzungen insbesondere Folgendes enthalten:
a) eine genaue Bezeichnung des Grundstücks oder des Rechts, auf das sich die beantragte Eintragung bezieht;
b) eine ausdrückliche Erklärung der Person, deren Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen wird, dass sie der Eintragung zustimmt. Diese Erklärung kann auch in einer gesonderten Urkunde abgegeben werden; in diesem Fall muss die Urkunde jedoch alle für die Eintragung erforderlichen Angaben enthalten.
Mit anderen Worten: Ohne Tabularerklärung – keine Eintragung.
Besonders wichtig für Käufer aus Deutschland und Österreich
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien durch Staatsangehörige aus Deutschland und Österreich kann einfach sein, wenn der Vorgang ordnungsgemäß vorbereitet wird. Ein ausländischer Käufer setzt sich jedoch häufig zum ersten Mal mit dem kroatischen Grundbuchsystem, dem Kataster, der Baudokumentation und dem Verfahren zur Eintragung des Eigentums auseinander.
Unterschiede im Rechtssystem, in der Sprache und in der Durchführung des Verfahrens können eine zusätzliche Herausforderung darstellen. Aus diesem Grund legen wir bei unseren Mandanten aus Deutschland und Österreich besonderen Wert auf die rechtliche Prüfung der Immobilie und der Unterlagen vor der Unterzeichnung des Vorvertrages und vor der Zahlung des Angeldes.
Wir bereiten und bearbeiten Unterlagen und Verträge auf Kroatisch, Deutsch und Englisch, je nach den Bedürfnissen des jeweiligen Mandanten, damit der Käufer klar versteht, was er kauft, welche Verpflichtungen er übernimmt, wann und unter welchen Bedingungen er den Kaufpreis zu zahlen hat, wann er die Immobilie in Besitz nimmt und auf welche Weise die Eintragung des Eigentums erfolgen kann.
Unsere rechtliche Unterstützung umfasst die Prüfung des Eigentums, der Belastungen und des rechtlichen Status der Immobilie, die Prüfung der relevanten Unterlagen, die Prüfung oder Erstellung des Vorvertrages und des Kaufvertrages, die Regelung der Tabularerklärung sowie die Durchführung der Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
Für Mandanten, die sich in Deutschland oder Österreich befinden, kann das Verfahren auch vollständig oder weitgehend aus der Ferne organisiert werden. Auf diese Weise können wir den rechtlichen Teil des Immobilienkaufs von der ersten Prüfung der Unterlagen über die Prüfung oder Erstellung des Vertrages bis zum Abschluss der Transaktion und zur Eintragung des Eigentums begleiten.
Ziel der rechtlichen Prüfung ist nicht nur die sichere Unterzeichnung des Vertrages, sondern sicherzustellen, dass der Käufer weiß, was er kauft, welche Verpflichtungen er übernimmt und dass sein Eigentumsrecht ordnungsgemäß übertragen und im Grundbuch eingetragen werden kann.
