Kupnja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka koje većina ljudi donosi tijekom života. To posebno vrijedi za strane državljane koji kupuju stan, kuću, apartman, vilu ili zemljište u Hrvatskoj.
U našem radu s klijentima iz Njemačke i Austrije posebnu pažnju posvećujemo upravo pravnoj provjeri nekretnine i dokumentacije prije potpisivanja bilo kakvog ugovora i prije uplate kapare.
U praksi se često susrećemo sa situacijama u kojima kupac pronađe nekretninu, dogovori cijenu s prodavateljem i dobije predugovor na potpis. Prodavatelj ili agencija pritom često traže da se ugovor potpiše u kratkom roku i da se odmah uplati kapara.
Kupac se tada može naći pod pritiskom jer ne želi izgubiti nekretninu koju je pronašao.
Naš je savjet uvijek isti – prije potpisa potrebno je provjeriti pravni status nekretnine i sadržaj ugovora.
Kod klijenata iz Njemačke i Austrije tome posvećujemo posebnu pažnju jer se kupac susreće s hrvatskim pravnim sustavom, zemljišnim knjigama, katastrom i dokumentacijom koju često ne poznaje iz vlastitog pravnog sustava.
Zbog toga dokumentaciju i ugovore za naše klijente pripremamo i objašnjavamo dvojezično (hrvatsko-englesko) i (hrvatsko-njemačko), kako bi kupac u potpunosti razumio što kupuje, koje obveze preuzima i koje pravne posljedice proizlaze iz potpisivanja ugovora.
Problemi koji se otkriju nakon potpisa mogu biti znatno skuplji i složeniji od pravne provjere provedene prije kupnje.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine
Predugovor je ugovor kojim se stranke obvezuju sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine.
U praksi se predugovor često sklapa kada kupac i prodavatelj žele rezervirati nekretninu, ali glavni ugovor o kupoprodaji još nije moguće ili nije praktično odmah sklopiti, primjerice zato što nekretnina nije u cijelosti izgrađena ili nije etažirana i upisana u zemljišne knjige. U takvim situacijama stranke sklapaju predugovor o kupoprodaji nekretnine kojim se obvezuju sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji pod unaprijed dogovorenim uvjetima.
Predugovor bi trebao jasno odrediti najmanje koja se nekretnina kupuje, tko je prodavatelj i tko je kupac, kupoprodajnu cijenu, iznos i način plaćanja kapare, rok za sklapanje glavnog ugovora, uvjete pod kojima će se zaključiti konačni ugovor, što se događa ako jedna od stranaka ne ispuni svoju obvezu, rok predaje nekretnine u posjed, eventualne posebne uvjete kupoprodaje.
Kapara je jedan od najvažnijih elemenata predugovora
Kapara je institut uređen člankom 303. Zakona o obveznim odnosima i predstavlja novčani iznos ili drugu zamjenjivu stvar koju jedna ugovorna strana daje drugoj u trenutku sklapanja ugovora.
Njezina osnovna svrha je dvostruka. S jedne strane, kapara predstavlja dokaz da je ugovor sklopljen, a s druge strane služi kao sredstvo osiguranja da će ugovor biti ispunjen. Upravo zbog toga kapara nije isto što i običan predujam, već institut koji proizvodi posebne pravne učinke već samim trenutkom njezina davanja.
Uobičajeno je da kapara iznosi oko 10 % kupoprodajne cijene, ali njezin pravni učinak ovisi o tome kako je ugovorena. Stranke mogu u pravilu ugovoriti kaparu iz iznosu kojem žele.
Ako je kapara ugovorena kao odustatnina, posljedice odustanka mogu biti različite za kupca i prodavatelja.
Ako ugovorom nije posebno ugovoreno pravo na odustanak, strana koja je dala kaparu ne može jednostrano odustati od ugovora i tražiti njezin povrat, jednako kao što ni druga strana ne može jednostrano raskinuti ugovor uz jednostavno vraćanje dvostrukog iznosa kapare.
Na taj način kapara ima funkciju stabilizacije ugovornog odnosa i ograničava mogućnost jednostranog izlaska iz već sklopljenog posla.
Pravna provjera nekretnine prije potpisa Predugovora o kupoprodaji nekretnine
Uvijek svojim strankama savjetujemo da se pravna provjera nekretnine provede prije potpisivanja predugovora, a svakako prije uplate kapare.
Odvjetnik pri provjeri ne treba utvrditi samo je li prodavatelj upisan kao vlasnik.
Potrebno je utvrditi postoji li stvarni pravni i faktični preduvjet za sigurnu kupnju te postoje li okolnosti koje bi mogle otežati ili onemogućiti stjecanje i upis vlasništva.
1. Tko je stvarni vlasnik nekretnine?
Prvi korak je provjera zemljišnoknjižnog izvatka.
Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od lista A – podaci o nekretnini, lista B – podaci o vlasniku, lista C – tereti i prava trećih osoba.
U teretnom listu mogu biti evidentirane, primjerice, hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova, zabilježbe ovrhe, zabrane otuđenja i druga prava trećih osoba. Zato je važno da Kupac prije sklapanja Predugovora o kupoprodaji nekretnine provjeri da li je nekretnina sigurna za kupnju.
Posebno je važno provjeriti odgovaraju li podaci iz ugovora podacima u zemljišnim knjigama.
Pogreška u identifikaciji nekretnine može kasnije stvoriti ozbiljne probleme prilikom upisa vlasništva nekretnine u zemljišne knjige.
2. Postoji li hipoteka, zabilježba spora ili drugi teret na nekretnini?
Nekretnina može biti opterećena hipotekom, služnošću, zabilježbom ovrhe ili drugim pravom treće osobe. To ne znači nužno da se nekretnina ne može prodati.
Međutim, kupac mora znati što točno kupuje i kada će se određeni teret brisati.
Ako postoji hipoteka banke, primjerice, ugovor treba precizno urediti način njezina brisanja i povezati isplatu kupoprodajne cijene s odgovarajućom dokumentacijom.
3. Je li kuća ili apartman legalno izgrađen?
Kod kupnje kuće, vile, apartmana ili druge građevine nije dovoljno provjeriti samo zemljišne knjige.
Potrebno je provjeriti i odgovarajuću dokumentaciju o gradnji.
Naime, potrebno je da Kupac provjeri da li nekretninama ima uporabnu dozvolu i građevinsku dozvolu. Jer Prodavatelj može biti upisan u zemljišne knjige kao vlasnik, ali nekretnina osobito ako je riječ o kući može biti bez građevinske dozvole ili bez uporabne dozvole.
4. Odgovara li ono što kupujete onome što je upisano?
Kod nekretnina nije rijetkost da postoje razlike između podataka u različitim evidencijama.
Mogu se razlikovati podaci o površini, broju čestice, objektima ili načinu uporabe.
Nije dovoljno kupiti nekretninu. Potrebno je osigurati da se stečeno vlasništvo može uredno upisati.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine
Nakon što je provjera provedena i stranke su dogovorile sve uvjete, sklapa se kupoprodajni ugovor.
Kupoprodajni ugovor treba biti prilagođen konkretnoj transakciji.
Ne postoji jedan univerzalni ugovor koji je jednako siguran za svaku kupnju nekretnine.
Kod sastavljanja ugovora potrebno je posebno urediti kupoprodajnu cijenu, način plaćanja kupoprodajne cijene, predaju nekretnine, postojeće terete, tabularnu izjavu bez koje se ne možete upisati kao vlasnik nekretnine u zemljišnoj knjizi unatoč činjenici da ste Prodavatelju isplatili čitav iznos kupoprodajne cijene.
Dakle, u Ugovoru o kupoprodaji nekretnine mora biti jasno određeno koliko iznosi kupoprodajna cijena, kada se plaća i na koji način.
Ako se dio cijene plaća prije potpisa, dio nakon potpisa, a ostatak nakon ispunjenja određenih uvjeta, Ugovor treba precizno definirati svaki korak.
Nadalje, u Ugovoru o kupoprodaji nekretnine potrebno je odrediti kada Prodavatelj predaje nekretninu kupcu.
U Ugovoru se može urediti i stanje u kojem se nekretnina predaje, predaja ključeva, podmirenje režija i druga pitanja povezana s primopredajom.
Ako postoje hipoteke ili drugi tereti, ugovor treba jasno odrediti kako i kada će se oni riješiti. Primjerice, u zemljišnoj knjizi može biti upisana hipoteka banke koju hipoteku će Prodavatelj riješiti nakon što mu Kupac isplati kupoprodajnu cijenu.
Tabularna izjava
Tabularna izjava odnosno tabularna isprava predstavlja izjavu prodavatelja kojom, pod odgovarajućim uvjetima, dopušta kupcu upis prava vlasništva u zemljišne knjige.
Ona može biti sastavni dio ugovora ili zasebna isprava.
Potpis ugovora ne znači automatski da ste postali vlasnik. Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju svaki Kupac treba znati.
Vlasništvo na nekretnini stječe se upisom u zemljišne knjige, pod uvjetima propisanim zakonom. Zato postupak ne završava potpisom ugovora. Nakon sklapanja ugovora potrebno je osigurati provedbu upisa vlasništva.
Prijedlog za upis može se podnijeti elektroničkim putem preko ovlaštenih korisnika informacijskog sustava, uključujući odvjetnika ili javnog bilježnika.
Prema hrvatskom zemljišnoknjižnom pravu uknjižba je moguća samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava s ovjerenim potpisom.
Privatne isprave na temelju kojih se dopušta uknjižba trebaju, uza sve ono što je propisano Zakonom o zemljišnim knjigama ili posebnim zakonom, sadržavati i:
a) točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtijeva
b) izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu. Ta se izjava može dati i u posebnoj ispravi, ali u takvim slučajevima isprava mora sadržavati sve ono što se zahtijeva za uknjižbu.
Drugim riječima: bez tabularne izjave — nema upisa.
Posebno važno za kupce iz Njemačke i Austrije
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane Njemačke i Austrije može biti jednostavna kada je postupak pravilno pripremljen. Međutim, strani kupac često se prvi put susreće s hrvatskim sustavom zemljišnih knjiga, katastrom, građevinskom dokumentacijom i postupkom upisa vlasništva. Razlike u pravnom sustavu, jeziku i načinu vođenja postupka mogu predstavljati dodatni izazov, zbog čega svojim klijentima iz Njemačke i Austrije posebnu pažnju posvećujemo pravnoj provjeri nekretnine i dokumentacije prije potpisa predugovora i uplate kapare.
Dokumentaciju i ugovore pripremamo i obrađujemo na hrvatskom, njemačkom i engleskom jeziku, prema potrebama konkretnog klijenta, kako bi kupac jasno razumio što kupuje, koje obveze preuzima, kada i pod kojim uvjetima plaća kupoprodajnu cijenu, kada preuzima nekretninu u posjed te na koji način ostvaruje upis prava vlasništva. Naša pravna podrška obuhvaća provjeru vlasništva, tereta i pravnog statusa nekretnine, pregled relevantne dokumentacije, pregled ili sastavljanje predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine, uređenje pitanja tabularne izjave te provedbu uknjižbe prava vlasništva u zemljišne knjige.
Za klijente koji se nalaze u Njemačkoj ili Austriji postupak je moguće organizirati i na daljinu. Na taj način možemo voditi pravni dio kupoprodaje od prve provjere dokumentacije, preko pregleda ili sastavljanja ugovora, do završetka transakcije i upisa vlasništva.
Cilj pravne provjere nije samo sigurno potpisati ugovor, već osigurati da kupac zna što kupuje, koje obveze preuzima i da se njegovo pravo vlasništva može uredno provesti i upisati u zemljišne knjige.
