Pacht ist ein Rechtsinstitut, das durch das Obligationenrecht (ZOO) geregelt ist (Amtsblatt Nr. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23; im Folgenden: ZOO).

Durch einen Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter eine bestimmte Sache zur Nutzung zu überlassen, während der Pächter sich verpflichtet, die vereinbarte Pacht zu zahlen.

Aus der gesetzlichen Definition folgt, dass ein Pachtvertrag ein konsensualer, zweiseitiger, entgeltlicher Rechtsakt ist.

Gegenstand der Pacht kann bewegliches oder unbewegliches Vermögen sein, und ein wesentliches Merkmal der Pacht ist, dass die Sache zur Nutzung überlassen wird, mit dem Recht, die Früchte (Erträge) daraus zu ziehen.

Der Verpächter ist verpflichtet:

  • die Sache dem Pächter in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben,
  • die Sache während der Pachtzeit in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten,
  • notwendige Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen,
  • dem Pächter die Kosten für dringende Reparaturen zu erstatten, die dieser selbst durchführen musste.

Der Verpächter haftet für:

  • materielle Mängel der Sache, mit Ausnahme der sichtbaren Mängel, die dem Pächter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt waren,
  • rechtliche Mängel, die das Nutzungsrecht des Pächters ausschließen oder einschränken.

Der Pächter ist verpflichtet:

  • die Sache wie ein guter Verwalter / sorgfältiger Eigentümer zu nutzen,
  • die Sache entsprechend dem Vertrag und ihrem Zweck zu nutzen,
  • die Pacht in den vereinbarten Fristen zu zahlen,
  • die Kosten der regelmäßigen Nutzung zu tragen,
  • die Sache nach Beendigung der Pacht in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie übernommen hat, unter Berücksichtigung der üblichen Abnutzung.

Ein Pachtvertrag kann abgeschlossen werden:

  • für eine bestimmte Zeit (endet mit Ablauf der Frist),
  • auf unbestimmte Zeit (endet durch Kündigung).

Die Pacht endet nicht mit dem Tod der Vertragsparteien oder der Veräußerung der Sache, sie endet jedoch, wenn die Sache durch höhere Gewalt zerstört wird.

Die Pacht ist neben dem ZOO auch durch spezielle Gesetze geregelt, abhängig vom Pachtgegenstand.

Die Pacht von Geschäftsraum ist im Gesetz über Pacht und Kauf von Geschäftsraum geregelt.

Geschäftsräume umfassen Geschäftsgebäude, Räume, Garagen und Stellplätze.

Ein Pachtvertrag für Geschäftsraum:

  • muss schriftlich abgeschlossen werden,
  • wenn der Verpächter die Republik Kroatien oder eine lokale Selbstverwaltungseinheit ist, muss er außerdem notariell beurkundet werden.

Geschäftsräume im Eigentum des Staates oder lokaler Selbstverwaltungseinheiten werden in der Regel über eine öffentliche Ausschreibung verpachtet, wobei das wirtschaftlich günstigste Angebot dasjenige mit der höchsten Pacht ist, vorausgesetzt, dass andere Bedingungen erfüllt sind.

Die Pacht endet:

  • mit Ablauf der vereinbarten Frist (bei Pacht auf bestimmte Zeit),
  • durch Kündigung (bei Pacht auf unbestimmte Zeit) unter Einhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist.

Die Pacht von landwirtschaftlichem Boden im Eigentum der Republik Kroatien ist im Gesetz über landwirtschaftlichen Boden geregelt.

Staatlicher landwirtschaftlicher Boden wird über öffentliche Ausschreibung verpachtet:

  • für 25 Jahre für Daueranlagen,
  • für 15 Jahre für andere Produktionsformen,
  • mit der Möglichkeit der Verlängerung.

Der Pachtvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und hat in den Teilen, die den Preis und die Übergabe des Besitzes betreffen, die Wirkung eines vollstreckbaren Dokuments.

Die Pacht kann unter anderem gekündigt werden, wenn der Pächter:

  • die Pacht nicht zahlt,
  • den Boden entgegen dem Vertrag oder Gesetz nutzt,
  • nicht wie ein guter Verwalter handelt,
  • den Boden ohne Genehmigung unterverpachtet,
  • die Ziele des Wirtschaftsprogramms nicht erfüllt.

Die Konzession ist ein besonderes öffentlich-rechtliches Institut, durch das die öffentliche Hand einem bestimmten Subjekt die Erlaubnis erteilt für:

  • wirtschaftliche Nutzung eines allgemeinen oder sonstigen Gutes,
  • Durchführung von Arbeiten,
  • Erbringung und Verwaltung öffentlicher Dienstleistungen.

Nach dem aktuellen Konzessionsgesetz wird eine Konzession durch einen Verwaltungsvertrag erworben, der schriftlich und für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird, basierend auf einer zuvor getroffenen Entscheidung über die Erteilung der Konzession.

Die Konzession basiert auf:

  • Entscheidung über die Konzession – ein einseitiger und autoritativer Akt der öffentlichen Hand,
  • Konzessionsvertrag – durch den ein zweiseitiges Rechtsverhältnis begründet wird.

Ohne Abschluss des Vertrags begründet die Entscheidung allein keine Rechte und Pflichten für den Konzessionär. Entscheidung und Vertrag bilden eine untrennbare rechtliche Einheit, wobei im Falle von Widersprüchen die Entscheidung über die Konzession Vorrang hat.

  • Arten und Gegenstand der Konzession
  • Arten von Konzessionen:
  • Konzessionen für wirtschaftliche Nutzung eines allgemeinen oder sonstigen Gutes,
  • Konzessionen für Arbeiten,
  • Konzessionen für Dienstleistungen.
  • Konzessionen können unter anderem für folgende Bereiche erteilt werden:
  • Küsteneigentum,
  • Energie,
  • Verkehr, Häfen und Flughäfen,
  • Tourismus, Gesundheit, Sport,
  • Abfallwirtschaft,
  • Ausbeutung natürlicher Ressourcen

Konzessionen dürfen nicht für Wälder im Eigentum der Republik Kroatien, im Verteidigungs- und Sicherheitsbereich sowie für durch besondere Vorschriften ausgeschlossene Güter erteilt werden.

Das Verfahren zur Erteilung von Konzessionen umfasst:

  • vorbereitende Maßnahmen (Machbarkeitsstudie, Wertabschätzung),
  • öffentliche Bekanntmachung der Absicht, eine Konzession zu erteilen,
  • Annahme und Bewertung der Angebote,
  • Erlass der Konzessionsentscheidung,
  • Abschluss des Konzessionsvertrags

Die Entscheidung über die Konzession trifft die zuständige öffentliche Behörde, und der Rechtsschutz ist vor der Staatlichen Kommission zur Kontrolle von Vergabeverfahren gewährleistet.

Obwohl Pacht und Konzession gewisse Berührungspunkte haben, handelt es sich um grundsätzlich unterschiedliche Rechtsinstitute:

  • Pacht basiert ausschließlich auf dem Vertrag, während der Konzession eine Verwaltungsentscheidung vorausgeht,
  • Pacht kann von jeder natürlichen oder juristischen Person abgeschlossen werden, während eine Konzession nur von der öffentlichen Hand erteilt werden kann,
  • Pacht betrifft die Nutzung einer Sache, während Konzession Tätigkeiten von öffentlichem Interesse umfasst,
  • Konzession unterliegt strengen gesetzlichen Einschränkungen und Ausschlussgründen für Bieter.

Die Beendigung einer Konzession erfolgt durch: Erfüllung gesetzlicher Voraussetzungen, Kündigung des Konzessionsvertrags aus öffentlichem Interesse, einseitige Kündigung des Konzessionsvertrags, rechtskräftiges Gerichtsurteil, durch das der Konzessionsvertrag für nichtig erklärt oder aufgehoben wird, in den im Vertrag vorgesehenen Fällen sowie in den durch besonderes Gesetz bestimmten Fällen.

Der Konzessionsgeber ist verpflichtet, den Konzessionsvertrag und dessen Zusatz innerhalb von zehn Tagen nach Abschluss dem zuständigen Finanzministerium zu übermitteln. Jede Änderung des Konzessionsvertrags ist innerhalb von zehn Tagen nach Eintritt der Änderung dem zuständigen Finanzministerium zu melden. Der Konzessionsgeber muss jede Änderung der Verpflichtung in Bezug auf die Höhe der Konzessionsgebühr unverzüglich dem Finanzministerium melden.

Die Staatliche Kommission zur Kontrolle von Vergabeverfahren ist zuständig für die Entscheidung über Beschwerden in Bezug auf Konzessionsvergabeverfahren.