Die Anzahlung beim Immobilienkauf in der Republik Kroatien – wie man den Verlust von Geld beim Abschluss eines Vorvertrags vermeidet?
Der Kauf einer Immobilie in der Republik Kroatien, insbesondere wenn es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt, beginnt in der Regel mit dem Abschluss eines Kaufvorvertrags sowie der Vereinbarung über die Zahlung einer Anzahlung. Für Käufer ist diese Phase oft entscheidend, aber auch die riskanteste, da in diesem Moment erhebliche finanzielle Verpflichtungen übernommen werden, bevor alle rechtlichen Voraussetzungen für den Kauf vollständig geprüft wurden.
In der Praxis handelt es sich häufig um Situationen, in denen der Immobilienkauf auch mit einer langfristigen Finanzierung durch einen Kredit verbunden ist, sowie mit zusätzlichen rechtlichen Prüfungen, die noch nicht abgeschlossen sind, beispielsweise hinsichtlich des Grundbuchstands oder der Durchführung der Eigentumsaufteilung (Etažierung).
Was ist die Kapara und welche rechtliche Funktion hat sie?
Die Kapara ist ein durch Artikel 303 des Gesetzes über Schuldverhältnisse geregelter Rechtsinstitut und stellt einen Geldbetrag oder eine andere vertretbare Sache dar, die eine Vertragspartei der anderen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses übergibt.
Ihr grundlegender Zweck ist zweifach. Einerseits dient die Kapara als Nachweis dafür, dass der Vertrag abgeschlossen wurde, und andererseits als Sicherungsmittel dafür, dass der Vertrag erfüllt wird. Aus diesem Grund ist die Kapara nicht dasselbe wie eine einfache Anzahlung, sondern ein Institut, das bereits mit seiner Übergabe besondere rechtliche Wirkungen entfaltet.
Wann gilt der Vertrag als abgeschlossen?
Wenn beim Abschluss des Vertrags eine Kapara geleistet wird, gilt der Vertrag grundsätzlich als abgeschlossen, sofern die Parteien nichts anderes ausdrücklich vereinbart haben. Bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrags wird die Kapara in der Regel auf den gesamten Kaufpreis angerechnet, also als Teil der Kaufverpflichtung betrachtet, oder sie wird zurückerstattet, sofern dies ausdrücklich vereinbart wurde.
Kann vom Vertrag zurückgetreten werden?
Wenn vertraglich kein besonderes Rücktrittsrecht vereinbart wurde, kann die Partei, die die Kapara geleistet hat, nicht einseitig vom Vertrag zurücktreten und deren Rückzahlung verlangen, ebenso wenig kann die andere Partei den Vertrag einseitig auflösen, indem sie einfach den doppelten Betrag der Kapara zurückzahlt.
Auf diese Weise dient die Kapara der Stabilisierung des Vertragsverhältnisses und begrenzt die Möglichkeit eines einseitigen Ausstiegs aus dem bereits geschlossenen Geschäft.
Was geschieht bei Nichterfüllung des Vertrags?
Die rechtlichen Folgen der Nichterfüllung des Vertrags hängen davon ab, welche Partei für diese Nichterfüllung verantwortlich ist.
Ist die Partei, die die Kapara geleistet hat, für die Nichterfüllung verantwortlich, kann die andere Partei entweder die Erfüllung des Vertrags verlangen, sofern dies noch möglich ist, oder Schadensersatz fordern, wobei die Kapara auf den Schadensersatz angerechnet oder als eine Form des Ersatzes einbehalten werden kann.
Ist die Partei, die die Kapara erhalten hat, für die Nichterfüllung verantwortlich, kann die andere Partei die Erfüllung des Vertrags verlangen, sofern dies möglich ist, oder Schadensersatz mit Rückzahlung der Kapara verlangen, bzw. in bestimmten Fällen auch die Rückzahlung des doppelten Kaparabetrags.
Kapara und Rücktrittsstrafe – wichtige Unterscheidung
Die Kapara kann auch eine andere Funktion haben, wenn dies so vereinbart wurde, nämlich als Rücktrittsstrafe (odustatnina).
In diesem Fall ermächtigen sich die Parteien gegenseitig, vom Vertrag zurückzutreten, jedoch unter bestimmten Bedingungen. Tritt die Partei zurück, die die Kapara geleistet hat, verliert sie diese, während die Partei, die sie erhalten hat, verpflichtet ist, sie in doppelter Höhe zurückzuzahlen.
Damit verliert die Kapara ihre Funktion als bloßes Sicherungsmittel der Vertragserfüllung und wird zu einem im Voraus vereinbarten „Preis des Rücktritts“.
Die häufigsten Risiken bei Vorverträgen über den Immobilienkauf
Beim Kauf von Wohnungen in Neubauten oder von Immobilien, bei denen der Grundbuchstand noch nicht vollständig geregelt ist, sehen Vorverträge häufig die Zahlung eines erheblichen Teils des Kaufpreises im Voraus vor, bevor alle rechtlichen und technischen Voraussetzungen für den Abschluss des Hauptvertrags vollständig erfüllt sind.
Das Problem entsteht, wenn der Vertrag die Kapara nicht klar vom Teil des Kaufpreises unterscheidet, wenn er die Einbehaltung des gesamten gezahlten Betrags vorsieht oder wenn nicht genau geregelt ist, was geschieht, wenn der Hauptvertrag nicht abgeschlossen werden kann.
Solche Situationen sind insbesondere dann riskant, wenn die Eigentumsaufteilung (Etažierung) noch nicht durchgeführt wurde, wenn ungeklärte grundbuchrechtliche Fragen bestehen oder wenn der Käufer von einer Kreditgenehmigung abhängig ist, die zum Zeitpunkt des Vorvertrags noch nicht abgeschlossen ist.
In all diesen Fällen besteht ein reales Risiko, einen erheblichen Geldbetrag zu verlieren, obwohl es letztlich nicht zum endgültigen Immobilienkauf kommt.
Warum ist die rechtliche Prüfung des Vorvertrags vor dem Immobilienkauf entscheidend?
Abschließend weisen wir darauf hin, dass Vorverträge verschiedene rechtliche und finanzielle Fallstricke enthalten können, die einer Person ohne juristische Kenntnisse sehr leicht entgehen können. In der Praxis kommt es häufig vor, dass Vorverträge über den Immobilienkauf von Bauunternehmen, Investoren oder Immobilienvermittlern bzw. Maklern erstellt werden, die gleichzeitig als Verkäufer auftreten oder ein Interesse daran haben, dass der Kauf möglichst schnell abgeschlossen wird. Aus diesem Grund enthalten solche Vorverträge oft keine ausreichend präzisen rechtlichen Bestimmungen oder unterscheiden zentrale Institute wie Kapara, Anzahlung und Teil des Kaufpreises nicht klar.
Die Kapara ist eines der wichtigsten Institute im Immobilienkauf, aber auch eines jener, die in der Praxis am häufigsten zu Missverständnissen und finanziellen Folgen führen. Aus diesem Grund ist es beim Immobilienkauf entscheidend, ihren rechtlichen Charakter klar zu regeln, um Unklarheiten und potenziell erhebliche finanzielle Verluste zu vermeiden.
Beim Immobilienkauf ist es wichtig, dass Vorverträge vor der Unterzeichnung rechtlich geprüft werden, insbesondere in Fällen, in denen der Vertragsabschluss vor der Fertigstellung aller grundbuchrechtlichen oder administrativen Verfahren erfolgt, beispielsweise vor der Durchführung der Eigentumsaufteilung (Etažierung).
