Kapara kod kupnje nekretnine u Republici Hrvatskoj – kako izbjeći gubitak novca pri sklapanju predugovora?
Kupnja nekretnine u Republici Hrvatskoj, osobito kada je riječ o stanu ili kući, u pravilu započinje sklapanjem kupoprodajnog predugovora te dogovorom o plaćanju kapare. Kod kupaca, upravo je ta faza često ključna, ali i najrizičnija, jer se u tom trenutku preuzimaju značajne financijske obveze prije nego što su svi pravni preduvjeti kupnje u potpunosti provjereni.
U praksi se često radi o situacijama gdje se kupnja nekretnine povezuje i s dugoročnim financiranjem putem kredita, kao i s dodatnim pravnim provjerama koje još nisu dovršene, primjerice zemljišnoknjižno stanje ili etažiranje.
Što je kapara i koja je njezina pravna uloga?
Kapara je institut uređen člankom 303. Zakona o obveznim odnosima i predstavlja novčani iznos ili drugu zamjenjivu stvar koju jedna ugovorna strana daje drugoj u trenutku sklapanja ugovora.
Njezina osnovna svrha je dvostruka. S jedne strane, kapara predstavlja dokaz da je ugovor sklopljen, a s druge strane služi kao sredstvo osiguranja da će ugovor biti ispunjen. Upravo zbog toga kapara nije isto što i običan predujam, već institut koji proizvodi posebne pravne učinke već samim trenutkom njezina davanja.
Kada se ugovor smatra sklopljenim?
Ako je prilikom sklapanja ugovora dana kapara, smatra se da je ugovor u pravilu time i zaključen, osim ako stranke nisu izričito drugačije ugovorile. U slučaju urednog ispunjenja ugovora, kapara se najčešće uračunava u ukupnu kupoprodajnu cijenu, odnosno predstavlja dio kupoprodajne obveze, ili se vraća ako je tako izričito ugovoreno.
Može li se odustati od ugovora?
Ako ugovorom nije posebno ugovoreno pravo na odustanak, strana koja je dala kaparu ne može jednostrano odustati od ugovora i tražiti njezin povrat, jednako kao što ni druga strana ne može jednostrano raskinuti ugovor uz jednostavno vraćanje dvostrukog iznosa kapare.
Na taj način kapara ima funkciju stabilizacije ugovornog odnosa i ograničava mogućnost jednostranog izlaska iz već sklopljenog posla.
Što se događa ako ugovor nije ispunjen?
Pravne posljedice neispunjenja ugovora ovise o tome koja je strana odgovorna za takvo neispunjenje.
Ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, pri čemu se kapara može uračunati u naknadu štete ili zadržati kao oblik naknade.
Ako je za neispunjenje odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to moguće, ili tražiti naknadu štete uz povrat kapare, odnosno u određenim slučajevima i povrat dvostrukog iznosa kapare.
Kapara i odustatnina – važno razlikovanje
Kapara može imati i drugu funkciju ako je tako ugovoreno, odnosno može predstavljati odustatninu.
U tom slučaju stranke se sporazumno ovlašćuju da mogu odustati od ugovora, ali uz određene posljedice. Ako odustane strana koja je dala kaparu, ona je gubi, dok ako odustane strana koja ju je primila, dužna je vratiti je u dvostrukom iznosu.
Time kapara prestaje biti samo sredstvo osiguranja izvršenja ugovora i postaje unaprijed dogovorena “cijena odustanka”.
Najčešći rizici kod predugovora o kupoprodaji nekretnina
Kod kupnje stanova u novogradnji ili nekretnina koje još nemaju u potpunosti uređeno zemljišnoknjižno stanje, predugovori često predviđaju uplatu značajnog dijela kupoprodajne cijene unaprijed, prije nego što su svi pravni i tehnički preduvjeti za sklapanje glavnog ugovora u potpunosti ispunjeni.
Problem nastaje kada ugovor ne razlikuje jasno kaparu od dijela kupoprodajne cijene, kada predviđa zadržavanje cjelokupnog uplaćenog iznosa ili kada ne uređuje precizno što se događa ako se glavni ugovor ne može sklopiti.
Takve situacije osobito su rizične kada etažiranje još nije provedeno,
postoje neriješena zemljišnoknjižna pitanja ili kupac ovisi o odobrenju kredita koji u trenutku predugovora još nije realiziran.
U svim tim slučajevima postoji realan rizik gubitka značajnog novčanog iznosa, iako do konačne kupnje nekretnine ne dođe.
Zašto je pravna provjera predugovora ključna prije kupnje nekretnine?
Zaključno napominjemo da predugovori mogu sadržavati različite pravne i financijske zamke koje osobi bez pravnog znanja vrlo lako mogu promaknuti. U praksi se često događa da predugovore o kupoprodaji nekretnina sastavljaju građevinske firme, investitori ili posrednici u prometu nekretnina, odnosno agenti, koji istodobno nastupaju i kao prodavatelji ili kao osobe koje imaju interes da se kupoprodaja realizira u što kraćem roku. Upravo zato takvi predugovori nerijetko ne sadrže dovoljno precizne pravne odredbe ili nejasno razgraničuju ključne institute poput kapare, predujma i dijela kupoprodajne cijene.
Kapara je jedan od najvažnijih instituta u kupoprodaji nekretnina, ali i jedan od onih koji u praksi najčešće dovodi do nesporazuma i financijskih posljedica. Upravo zbog toga je kod kupnje nekretnine ključno jasno ugovoriti njezin pravni režim, kako bi se izbjegle nejasnoće i potencijalno ozbiljni financijski gubici.
Kod kupnje nekretnina važno je da se predugovori pravno pregledaju prije potpisa, osobito u slučajevima kada se sklapanje ugovora odvija prije dovršetka svih zemljišnoknjižnih ili administrativnih postupaka, primjerice prije provedbe etažiranja.
