Sie haben eine Immobilie in Kroatien geerbt, können sich aber aufgrund des Europäischen Nachlasszeugnisses nicht als Eigentümer eintragen lassen?

Erfahren Sie, warum dies vorkommt und wie eine solche Situation gelöst werden kann.

Grenzüberschreitende Erbfälle in Bezug auf Immobilien in der Republik Kroatien kommen immer häufiger vor. Besonders häufig sind Fälle, in denen eine im Ausland lebende Person eine Immobilie in Kroatien besitzt und die Erben nach ihrem Tod weiterhin in dem Staat leben, in dem der Erblasser seinen Wohnsitz hatte.

In solchen Situationen beantragen die Erben in der Regel einen Erbschein sowie ein Europäisches Nachlasszeugnis (European Certificate of Succession) und gehen davon aus, dass sie auf Grundlage dieser Dokumente problemlos die Eintragung ihres Eigentumsrechts in das kroatische Grundbuch veranlassen können.

In der Praxis ist dies jedoch nicht immer möglich.

Das Europäische Nachlasszeugnis reicht für die Eintragung in Kroatien nicht immer aus

Das Europäische Nachlasszeugnis dient in erster Linie dazu, die Stellung als Erbe sowie andere mit der Erbfolge verbundene Rechte in grenzüberschreitenden Erbfällen nachzuweisen.

Für die Eintragung des Eigentumsrechts in das kroatische Grundbuch müssen jedoch zusätzlich die besonderen Anforderungen des kroatischen Grundbuchrechts erfüllt sein.

Im konkreten Fall kann es vorkommen, dass das Europäische Nachlasszeugnis nicht alle für die Eintragung erforderlichen Angaben enthält oder dass auf seiner Grundlage keine unmittelbare Eintragung des Eigentumsrechts vorgenommen werden kann.

In diesem Fall kann es vorkommen, dass der Erbe trotz der rechtskräftigen Feststellung, eine bestimmte Immobilie geerbt zu haben, nicht als Eigentümer im kroatischen Grundbuch eingetragen wird.

Dies ist insbesondere bei Immobilien problematisch, die sich in Kroatien befinden, während die Erben in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderen Staaten leben. Dies wurde auch in der bisherigen kroatischen Rechtsprechung bestätigt.

Wie kann das Problem gelöst werden, wenn eine Eintragung nicht möglich ist?

Wenn die vorhandenen Unterlagen für eine unmittelbare Grundbucheintragung nicht ausreichen, muss der konkrete Fall geprüft und festgestellt werden, welches rechtliche Verfahren in der Republik Kroatien durchgeführt werden muss.

In bestimmten Fällen ist die Einleitung eines entsprechenden Gerichtsverfahrens vor einem kroatischen Gericht erforderlich. Ziel eines solchen Verfahrens ist es, eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung zu erwirken, die als Grundlage für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch dienen kann.

Nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens kann die Eintragung durchgeführt und der Erbe als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.

Es ist wichtig zu betonen, dass jeder Fall individuell geprüft werden muss. Vor Einleitung eines Verfahrens sollten insbesondere die Erbschaftsunterlagen, der aktuelle Grundbuchstand, die Angaben zur Immobilie sowie die Daten des bisher eingetragenen Eigentümers überprüft werden.

Ein Beispiel aus der Praxis unserer Anwaltskanzlei

In einem kürzlich abgeschlossenen Fall haben wir eine Mutter und ihren Sohn aus der Bundesrepublik Deutschland vertreten, die ein Einfamilienhaus im Gespanschaftsgebiet Zadar geerbt hatten.

Nach dem Tod des Vaters führten die Erben das Nachlassverfahren durch und erhielten einen Erbschein sowie ein Europäisches Nachlasszeugnis.

Die vorliegenden Unterlagen reichten jedoch nicht aus, um die Eintragung des Eigentumsrechts unmittelbar im kroatischen Grundbuch vorzunehmen.

Die Erben wandten sich daher an unsere Kanzlei, um rechtliche Unterstützung zu erhalten.

Nach Prüfung der Unterlagen und des Grundbuchstands übernahm unsere Kanzlei die Vertretung der Erben und leitete die erforderlichen rechtlichen Schritte vor dem zuständigen kroatischen Gericht ein.

Das Verfahren wurde erfolgreich mit dem Erlass einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung abgeschlossen. Anschließend wurde das Eigentumsrecht der Erben im Grundbuch eingetragen.

Von der Übernahme des Mandats bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung und der anschließenden Eintragung dauerte das Verfahren in diesem konkreten Fall etwa einen Monat.

Warum ist die Überprüfung des Grundbuchs wichtig?

Die Tatsache, dass Sie Erbe einer bestimmten Immobilie sind, bedeutet nicht automatisch, dass Sie sich auch als Eigentümer im kroatischen Grundbuch eintragen lassen können.

Insbesondere bei Immobilien, die im Rahmen grenzüberschreitender Erbfälle geerbt wurden, können Unterschiede zwischen den Angaben in den Erbschaftsunterlagen und den im kroatischen Grundbuch eingetragenen Daten bestehen.

Vor Einreichung eines Antrags auf Grundbucheintragung sollte daher überprüft werden:

  • wer derzeit als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist,
  • ob die Angaben zur Immobilie mit den Angaben in den Erbschaftsunterlagen übereinstimmen,
  • ob das Europäische Nachlasszeugnis alle erforderlichen Angaben enthält,
  • ob ein für die Grundbucheintragung geeigneter Nachweis bzw. eine entsprechende Urkunde vorliegt,
  • und ob für die Eintragung ein zusätzliches Gerichtsverfahren in Kroatien erforderlich ist.

Eine sorgfältige rechtliche Prüfung zu Beginn des Verfahrens kann die für die Bearbeitung des Falls erforderliche Zeit erheblich verkürzen.

Sie haben eine Immobilie in Kroatien geerbt? Wir können Ihnen helfen

Wenn Sie in der Bundesrepublik Deutschland oder einem anderen Staat leben und ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder eine andere Immobilie in Kroatien geerbt haben, ist es nicht zwingend erforderlich, dass Sie für jeden einzelnen Schritt des Verfahrens persönlich nach Kroatien kommen.

Die Anwaltskanzlei Luka Mrkić unterstützt Mandanten aus dem Ausland bei rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Erbschaften, Immobilien sowie der Eintragung von Eigentumsrechten in das kroatische Grundbuch.

Wenn Sie bereits über einen Erbschein und ein Europäisches Nachlasszeugnis verfügen, können wir die vorhandenen Unterlagen und den aktuellen Grundbuchstand prüfen und feststellen, ob eine unmittelbare Eintragung möglich ist oder ob ein entsprechendes Verfahren in der Republik Kroatien durchgeführt werden muss.

Das Ziel ist einfach: Erben, die Eigentumsrechte an einer Immobilie in Kroatien erworben haben, sollen diese Rechte auch ordnungsgemäß im kroatischen Grundbuch eintragen lassen können.