Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti uzbudljiva prilika — bilo da se radi o vikendici na jadranskoj obali, dugoročnoj investiciji ili stalnom boravku. Iako Hrvatska nudi prekrasne krajolike i atraktivne nekretnine, strani kupci često se suočavaju s posebnim rizicima. Razumijevanje tih rizika i suradnja s pouzdanim pravnim partnerom može vas zaštititi od skupih pogrešaka i osigurati vašu investiciju.
Ovaj članak ističe najveće rizike pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj i objašnjava kako naš odvjetnički ured pomaže klijentima da ih sigurno izbjegnu.
1. Problemi s vlasništvom
Rizik: Kupnja nekretnine bez potvrde jasnog pravnog vlasništva može dovesti do sporova, dvostrukih prodaja ili čak gubitka kapare.
Kako izbjeći:
- Uvijek angažirajte odvjetnika za provjeru zemljišnih knjiga (Zemljišne knjige).
- Provjerite je li prodavatelj upisani vlasnik i postoje li hipoteke, tereti ili sporovi o suvlasništvu.
- Osigurajte da su svi prethodni dogovori o nekretnini pravno valjani i pravilno upisani.
Zašto je važno: Čak i naizgled male nesuglasice u evidencijama vlasništva mogu kasnije prerasti u velike pravne probleme.
2. Nedostatak odgovarajućih građevinskih dozvola
Rizik: Mnoge nekretnine, posebno starije kuće i vile uz more, mogu imati ilegalne dogradnje ili nedostajuće uporabne dozvole (uporabna dozvola). Kupnja takve nekretnine može rezultirati novčanim kaznama ili obvezom uklanjanja objekata.
Kako izbjeći:
- Zatražite sve građevinske i uporabne dozvole i provjerite ih u lokalnoj općini.
- Odvjetnik može pregledati sve dokumente nekretnine kako bi provjerio usklađenost s prostornim planom.
- Izbjegavajte nekretnine s neriješenim pravnim ili administrativnim pitanjima.
Zašto je važno: Ispravne dozvole osiguravaju da možete koristiti, renovirati ili iznajmljivati nekretninu bez neočekivanih pravnih problema.
3. Problemi s klasifikacijom zemljišta
Rizik: Hrvatski zakon razlikuje urbano, poljoprivredno i šumsko zemljište. Kupnja poljoprivrednog zemljišta kao stranac često zahtijeva posebnu suglasnost, a neki zemljišni čestice imaju ograničenja u zoniranju.
Kako izbjeći:
- Provjerite kategoriju zemljišta u katastru (Katastar).
- Provjerite je li namjena (gradnja kuće, najam ili poslovna djelatnost) dopuštena.
- Neka vaš odvjetnik provjeri trebate li odobrenje Ministarstva za državljane izvan EU-a.
Zašto je važno: Neispravno klasificirano zemljište može blokirati gradnju ili prodaju i učiniti nekretninu nepodložnom prodaji.
4. Problemi s pristupom i komunalijama
Rizik: Neke nekretnine mogu imati pravne probleme s pristupom ili nepotpune priključke komunalija. Bez osiguranog puta ili priključaka za vodu i struju, vrijednost i iskoristivost nekretnine znatno pada.
Kako izbjeći:
- Provjerite pravni pristup i služnosti putem odvjetnika.
- Provjerite jesu li komunalije pravilno registrirane i prenosive na vaše ime.
- Zatražite potvrdu lokalnih vlasti o javnoj infrastrukturi.
Zašto je važno: Nekretnina bez pravilnog pristupa ili komunalija brzo može postati skupa i problematična.
5. Preplaćivanje ili nejasni uvjeti cijene
Rizik: Strani kupci ponekad preplaćuju nekretnine ili prihvaćaju nejasne uvjete ugovora u vezi s kaparom, naknadama ili porezima na prijenos vlasništva.
Kako izbjeći:
- Uvijek angažirajte odvjetnika za pregled ili izradu kupoprodajnog ugovora.
- Provjerite da ugovor jasno navodi cijenu, način plaćanja i što je uključeno.
- Provjerite porez na prijenos nekretnine (obično 3 % za preprodaju) i pravne troškove unaprijed.
Zašto je važno: Jasni uvjeti cijene sprječavaju financijske iznenađenja i štite vašu investiciju.
6. Kupnja bez pouzdanog lokalnog odvjetnika
Rizik: Mnogi gore navedeni problemi — vlasništvo, dozvole, zoniranje, pristup — teško se rješavaju bez stručne lokalne pomoći. Pokušaj samostalne kupnje izlaže kupce pogreškama koje mogu koštati tisuće eura.
Kako izbjeći:
- Angažirajte odvjetnički ured s iskustvom u zastupanju stranih kupaca u Hrvatskoj.
- Odaberite odvjetnika koji može djelovati kao vaš zastupnik, vodeći due diligence, pregled ugovora i odobrenja kod vlasti.
- Koristite escrow ili klijentski račun odvjetnika za kaparu kako biste zaštitili svoj novac.
Zašto je važno: Odvjetnik postaje vaš štit od pravnih rizika i osigurava glatki proces kupnje.
Zaključak: Zaštitite svoju investiciju stručnom pravnom podrškom
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj nudi nevjerojatne prilike, ali rizici — od sporova o vlasništvu do problema sa zoniranjem — stvarni su. Pravi pravni partner osigurava da:
- vaše vlasništvo bude sigurno
- nekretnina u potpunosti zadovoljava hrvatske zakone
- razumijete sve troškove, poreze i obveze
- izbjegnete skrivene zamke koje mogu utjecati na vašu investiciju
U Odvjetničkom uredu Luka Mrkić specijalizirani smo za vođenje stranih kupaca kroz sve korake procesa kupnje nekretnina u Hrvatskoj. Od due diligence-a do pripreme ugovora i upisa u zemljišne knjige, djelujemo kao vaš zastupnik i zaštitnik, pružajući vam sigurnost i mir u vašoj investiciji.
