Ugovorom o zakupu, zakupodavac se obvezuje zakupniku predati određenu stvar (pokretnu ili nepokretnu) na korištenje, a zakupnik se obvezuje plaćati zakupodavcu određenu zakupninu. Ugovor o zakupu jedan je od najčešćih pravnih instrumenata u prometu nekretnina i poslovnih prostora, te je podložan detaljnoj regulaciji kroz Obvezni zakon. Ako je zakup uređivan posebnim zakonima (npr. zakup poslovnog prostora u vlasništvu jedinica lokalne samouprave), odredbe Zakona o obveznim odnosima se primjenjuju podredno.

Obveze zakupodavca

Predaja ispravne stvari (čl. 521.) – Zakupodavac je dužan predati zakupniku stvar u ispravnom stanju, zajedno sa svim njezinim pripadcima. Stvar je ispravna ako odgovara ugovorenom stanju ili namjeni koja proizlazi iz okolnosti.

Održavanje stvari (čl. 522.) – Zakupodavac je obvezan:

  • održavati stvar tijekom trajanja zakupa
  • izvršavati potrebne popravke
  • nadoknaditi zakupniku nužne troškove koje bi sam bio dužan podnijeti

Sitni popravci i troškovi redovitog korištenja terete zakupnika.

Pravo raskida ili sniženja zakupnine (čl. 523.) – Ako popravci bitno ometaju korištenje zakupljene stvari, zakupnik može:

  • raskinuti ugovor
  • zahtijevati sniženje zakupnine razmjerno ograničenju korištenja

Zabrana izmjena bez pristanka (čl. 524.) – Zakupodavac ne smije vršiti izmjene na zakupljenoj stvari bez pristanka zakupnika ako bi to utjecalo na korištenje. U slučaju smanjenja funkcionalnosti – zakupnina se smanjuje.

Odgovornost za materijalne nedostatke (čl. 525.–528.) – Zakupodavac odgovara za:

  • sve nedostatke koji umanjuju uporabnu vrijednost stvari
  • pravne nedostatke (npr. kada treća osoba polaže pravo na stvar)
  • štetu koja nastane zbog neobavješćivanja o poznatim nedostacima

Odgovornost se ne može isključiti ugovorom ako zakupodavac namjerno prešuti nedostatke ili koristi monopolski položaj.

Obveze zakupnika

Korištenje stvari u skladu s ugovorom (čl. 532.) – Zakupnik mora:

  • koristiti stvar s pažnjom dobrog gospodarstvenika
  • poštivati ugovorenu namjenu stvari
  • odgovara za štetu nastalu neovlaštenim korištenjem (i kad ju prouzroči podzakupnik ili treća osoba)

Plaćanje zakupnine (čl. 534.) – Zakupnina se plaća:

  • prema ugovoru ili zakonu
  • ako nije drugačije određeno, onda polugodišnje za zakup od godine dana i dulje, ili po završetku zakupa za kraće rokove

Raskid zbog neplaćanja (čl. 535.) – Ako zakupnik ne plati zakupninu ni nakon 15 dana od poziva, zakupodavac može otkazati ugovor. Ugovor ostaje na snazi ako zakupnina bude plaćena prije otkaza.

Povrat stvari nakon zakupa (čl. 536.) – Zakupnik je dužan:

  • vratiti stvar u stanju u kojem ju je primio, osim redovne istrošenosti
  • ukloniti dodatke koje je napravio, ako se to može bez oštećenja
  • nadoknaditi štetu ako je uzrokovana protupravnim korištenjem

Podzakup – kada je dopušten i kako funkcionira

Pravo na podzakup (čl. 537.) – Zakupnik može dati stvar u podzakup ako:

  • nije drugačije ugovoreno
  • ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu

Zakupnik jamči da će podzakupnik koristiti stvar sukladno glavnom ugovoru o zakupu.

Posljedice nedopuštenog podzakupa (čl. 538.) – Ako zakupnik da stvar u podzakup bez dopuštenja, zakupodavac može raskinuti ugovor.

Izravna naplata od podzakupnika (čl. 539.) – Zakupodavac može izravno tražiti isplatu od podzakupnika za tražbine koje ima prema zakupniku.

Prestanak podzakupa (čl. 540.) – Podzakup automatski prestaje kad prestane glavni zakup.