Institut prijenosa zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave predstavlja jedno od specifičnih rješenja hrvatskog prostornog prava kojim se omogućuje ostvarivanje javnog interesa bez provođenja formalnog postupka izvlaštenja. Premda se prijenos temelji na izjavi vlasnika zemljišta, zakon vlasniku jamči pravo na tržišnu naknadu za prenesenu nekretninu. U radu se analizira pravna priroda ovog instituta kroz odredbe Zakona o prostornom uređenju te kroz sudsku praksu radi realizacije planske javne namjene.

 

Za provedbu prostornih planova često je potrebno osigurati zemljište za ceste, javne površine, komunalnu infrastrukturu i druge sadržaje od općeg interesa. Zakonodavac je stoga u Zakonu o prostornom uređenju predvidio poseban institut prijenosa zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave. Za razliku od izvlaštenja, gdje država ili jedinica lokalne samouprave prisilno stječu vlasništvo uz prethodno utvrđenu naknadu, ovdje vlasnik sam pokreće postupak prijenosa zemljišta koje zbog planskih ograničenja više ne može koristiti na gospodarski svrhovit način.Dakle, ukoliko Vam je nekretnina prema prostornoplanskoj namjeni predviđena prometnica i/ili javna infrastruktura možete pokrenuti postupak da Vam se isplati naknada tržišne vrijednosti.

 

Člankom 170. Zakona o prostornom uređenju propisano je da vlasnik neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojem je urbanističkim planom predviđena javna namjena može prenijeti takvo zemljište u vlasništvo jedinice lokalne samouprave. Isto pravo ima i vlasnik zemljišta na kojem zbog planskih ograničenja nije moguće formirati građevnu česticu pogodnu za gradnju.

Člankom 172. Zakona propisano je da vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti prenesenog zemljišta te eventualni troškovi parcelacijskog elaborata, dok je jedinica lokalne samouprave dužna naknadu isplatiti najkasnije u roku od četiri godine od dana prijenosa zemljišta.

Ako između vlasnika i jedinice lokalne samouprave ne dođe do sporazuma o visini naknade, člankom 175. predviđeno je da o naknadi odlučuje sud u izvanparničnom postupku.

Iako zakon koristi termin „prijenos zemljišta“, riječ je o institutu koji se po svojim učincima približava izvlaštenju. Vlasnik formalno daje izjavu o prijenosu, ali se njegova odluka najčešće temelji na činjenici da je prostornim planom zemljište određeno za javnu namjenu ili da je postalo neiskoristivo za privatnu gradnju.

Takvo zemljište često gubi svoju tržišnu funkcionalnost jer vlasnik više ne može ostvariti onu gospodarsku korist koju bi imao da je zemljište ostalo građevinski iskoristivo. Stoga zakon uspostavlja ravnotežu između javnog interesa i ustavnog jamstva prava vlasništva osiguravanjem pune tržišne naknade.

Može se zaključiti da predmetni institut predstavlja svojevrsni „sporazumni oblik izvlaštenja“, pri čemu se prijenos vlasništva provodi bez upravnog akta o izvlaštenju, ali uz očuvanje prava vlasnika na pravičnu naknadu.

U predmetu Općinskog suda u Biogradu na Moru predlagatelj je prenio jedinici lokalna samouprave dvije katastarske čestice ukupne površine 785 m². Zemljište se nalazilo unutar građevinskog područja, ali je prema važećim prostorno-planskim dokumentima bilo predviđeno za izgradnju prometnice, odnosno zbog provedene parcelacije više nije bilo prikladno za samostalnu gradnju.

Nakon što jedinica lokalne samouprave nije pristupila postupku sporazumnog određivanja naknade pred nadležnim upravnim tijelom, vlasnik je pokrenuo izvanparnični postupak radi određivanja naknade.

Sud je proveo građevinsko vještačenje kojim je utvrđena tržišna vrijednost predmetnih nekretnina u iznosu većem od 100.000,00 Eur-a. Posebno je značajno da su obje stranke u konačnici prihvatile stručnu metodologiju vještaka, pa je sud nalaz ocijenio objektivnim, stručnim i izrađenim sukladno pravilima procjeniteljske struke.

Na temelju takvog nalaza sud je obvezao jedinicu lokalne samouprave da isplati predmetnu naknadu tržišne vrijednosti.

Istodobno je potvrđena zakonska odredba prema kojoj jedinica lokalne samouprave može izvršiti plaćanje u roku do četiri godine od dana prijenosa zemljišta.

Predmetna odluka potvrđuje nekoliko važnih pravnih stajališta.

Prvo, vlasnik koji prenosi zemljište prema članku 170. Zakona o prostornom uređenju ne gubi pravo na tržišnu naknadu samo zato što je prijenos izvršen temeljem njegove izjave.

Drugo, nepristupanje jedinice lokalne samouprave postupku sporazumnog određivanja naknade ne može onemogućiti ostvarenje prava vlasnika jer zakon osigurava sudsku zaštitu kroz izvanparnični postupak.

Treće, tržišna vrijednost predstavlja temeljni kriterij za određivanje naknade, a njezino utvrđenje u pravilu se temelji na nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka.

Četvrto, odluka potvrđuje da je svrha instituta zaštita vlasnika koji zbog prostorno-planskih ograničenja više ne mogu učinkovito koristiti svoju nekretninu.

Institut prijenosa zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave predstavlja važan korektiv odnosa između javnog interesa i zaštite privatnog vlasništva. Premda omogućuje jednostavniju realizaciju prostornih planova od klasičnog izvlaštenja, njegova ustavna prihvatljivost počiva upravo na pravu vlasnika na pravičnu tržišnu naknadu.

Odluka Općinskog suda u Biogradu na Moru potvrđuje dosljednu primjenu zakonskih odredbi te naglašava da se vlasniku mora osigurati puna tržišna kompenzacija za zemljište koje je izgubilo svoju privatnu funkciju radi ostvarenja javne namjene. Time se dodatno učvršćuje načelo da javni interes ne može biti ostvaren na štetu ustavno zaštićenog prava vlasništva bez odgovarajuće i pravične naknade.