Pravo prvokupa u kupoprodaji nekretnina – što znači i kako funkcionira?
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj često uključuje posebne ugovorne odredbe koje mogu značajno utjecati na prava kupca i prodavatelja. Jedna od najvažnijih je pravo prvokupa.
U nastavku objašnjavamo pravila koja vrijede za ugovor o kupoprodaji kod kojeg se ugovornom odredbom o pravu prvokupa obvezuje kupac izvijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari određenoj osobi, kao i o uvjetima te prodaje, te mu ponuditi da istu stvar kupi pod jednakim uvjetima i po istoj cijeni.
Poseban naglasak stavljamo na to kako pravo prvokupa funkcionira u praksi te koje su pravne posljedice ako se to pravo ne poštuje.
Općenito o Ugovoru o kupoprodaji
Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti ugovorenu cijenu. Ako je predmet kupoprodaje neko pravo, prodavatelj se obvezuje pribaviti to pravo kupcu, a kada ostvarivanje njegova sadržaja zahtijeva posjed stvari, predati mu i stvar.
Iz navedenog slijedi da je ugovor o kupoprodaji konsenzualan ugovor jer nastaje suglasnošću volja ugovornih strana.
S obzirom na to da postoji obveza prodavatelja predati stvar kupcu u vlasništvo ili pribaviti pravo kupcu, kao i obveza kupca platiti cijenu, ugovor o kupoprodaji je dvostrano obvezni pravni posao. Obveza kupca da plati prodavatelju cijenu za prodanu stvar ili pravo čini ugovor o kupoprodaji naplatnim ugovorom.
Dalje, ugovor o kupoprodaji je načelno neformalan ugovor, što znači da se za njegovu valjanost u pravilu ne zahtijeva poseban oblik, osim kada je zakonom drugačije propisano.
Pored opće kupoprodaje, Zakon o obveznim odnosima poznaje i posebne inačice ugovora o kupoprodaji, odnosno kupoprodaje s posebnim pogodbama.
Kod takvih kupoprodaja razlikujemo: kupoprodaju s pravom prvokupa, kupnju na pokus, kupoprodaju po uzorku ili modelu, kupoprodaju sa specifikacijom, kupoprodaju s pridržajem prava vlasništva te kupoprodaju s obročnom otplatom cijene.
Kao što proizlazi iz samog naslova, u ovom članku bavimo se ugovorom o kupoprodaji s pravom prvokupa, odnosno ugovornim pravom prvokupa kako ga uređuje Zakon o obveznim odnosima,
O ugovoru o kupoprodaji s pravom prvokupa
Pravo prvokupa, neovisno je li stečeno na temelju ugovora ili zakona, daje pravo onome u čiju korist je osnovano, da kupi stvar ili pravo prije svih ostalih po cijeni i pod istim uvjetima pod kojima bi ju kupila treća osoba.
Ugovornom odredbom o pravu prvokupa obvezuje se kupac izvijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari određenoj osobi, a i o uvjetima te prodaje, i ponuditi mu da on stvar kupi za istu cijenu.
Ugovorna odredba o pravu prvokupa može biti sadržana u samom ugovoru o kupoprodaji između prodavatelja i kupca, ali može biti i sadržana u drugom samostalnom ugovoru koji te strane naknadno sklope.
Osim na temelju ugovora, pravo prvokupa može se steći i na temelju zakona (pravo prvokupa čiji je izvor neposredno zakonska norma).
Posebni zakoni kojima je predviđeno osnivanje prava prvokupa u korist određenih osoba su sljedeći: Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, Zakon o zaštiti prirode, Zakon o otocima, Zakon o prostornom uređenju i gradnji, Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske vladavine.
Kada govorimo o pravu prvokupa stečenome na temelju ugovora, ono prestaje istekom pet godina od sklapanja ugovora, osim ako nije ugovoreno da će prestati prije. U slučaju da je ugovoren dulji rok, on se svodi se na rok od pet godina.
Radi se o pravilima iz Zakona o obveznim odnosima koja su prisilne naravi, što znači da ugovorne strane ne mogu ugovoriti trajanje prvokupa dulje od pet godina, a ako to ipak učine, takva ugovorna odredba će biti ništetna u dijelu u kojem ugovoreni rok trajanja prvokupa prelazi pet godina. Iznimka od ovog pravila su slučajevi u kojima je pravo prvokupa ugovoreno u trgovačkom ugovoru, ugovoru o prodaji dionica, poslovnih udjela ili udjela u društvu pa je u tim ugovorima moguće ugovoriti pravo prvokupa u trajanju duljem od pet godina.
No, ako u trgovačkom ugovoru, ugovoru o prodaji dionica, poslovnih udjela ili udjela u društvu nije ugovoreno vrijeme trajanja prava prvokupa, ono prestaje protekom pet godina od sklapanja ugovora sukladno samom zakonu. S druge strane, trajanje zakonskog prava prvokupa načelno nije ograničeno.
Ono može biti ograničeno odredbom nekog posebnog zakona kojim je ustanovljeno pravo prvokupa, a u svakom slučaju je ograničeno vremenom primjene takvog specijalnog zakona.
Ostvarivanje prava prvokupa
Kao što je prethodno rečeno, kupac je obvezan obavijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari ili prava određenoj osobi, kao i o uvjetima te prodaje, te mu ponuditi da tu stvar ili pravo kupi za istu cijenu.
Kupac se pritom mora suzdržati od toga da trećoj osobi proda stvar ili pravo pod uvjetima o kojima nije obavijestio prodavatelja, kao i od prodaje prije isteka roka u kojem prodavatelj može izjaviti da se koristi pravom prvokupa.
Nakon što prodavatelj primi obavijest o namjeravanoj prodaji, dužan je – ako se želi koristiti pravom prvokupa – u roku od mjesec dana na pouzdan način obavijestiti kupca o svojoj odluci. Ako to ne učini u navedenom roku, pravo prvokupa prestaje.
Istodobno s izjavom da kupuje stvar, prodavatelj je dužan isplatiti cijenu dogovorenu s trećom osobom ili je položiti kod suda, odnosno kod zakonom ovlaštene osobe (javnog bilježnika). Ako je u ugovoru s trećom osobom predviđen rok za isplatu cijene, prodavatelj se može koristiti tim rokom samo ako pruži odgovarajuće osiguranje.
Pravo prvokupa u ovršnim i prisilnim prodajama
Prema Zakonu o obveznim odnosima, u slučaju prisilne javne prodaje (primjerice u ovršnom postupku), prodavatelj se u pravilu ne može pozivati na svoje pravo prvokupa.
Međutim, ako je pravo prvokupa upisano u javnoj knjizi (npr. zemljišne knjige), prodavatelj može zahtijevati poništaj javne prodaje ako nije bio posebno pozvan da sudjeluje u postupku.
To znači da se u postupku prisilne prodaje koji se vodi protiv kupca prodavatelj ne može koristiti pravom prvokupa na uobičajen način, ali mora biti pravodobno obaviješten i uključen u postupak.
U praksi, najvažnija je primjena Ovršnog zakona kod nekretnina, osobito za strane kupce nekretnina u Hrvatskoj.
S obzirom na to da se pravo prvokupa može upisati u zemljišne knjige, sud mora omogućiti osobama koje imaju to pravo da sudjeluju u postupku. Tako, prije donošenja odluke o prodaji i utvrđivanja vrijednosti nekretnine, sud omogućuje i nositeljima prava prvokupa da se očituju o procjeni.
Nadalje, osoba koja ima zakonsko ili ugovorno pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem. Ako u roku od tri dana nakon dražbe izjavi da prihvaća iste uvjete, može kupiti nekretninu pod tim uvjetima.
Ako se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom, sud je dužan prije prodaje pozvati nositelja prava prvokupa da se izjasni želi li iskoristiti svoje pravo.
Radi usporedbe, slična pravila postoje i u drugim područjima. Primjerice, kod prodaje broda u ovršnom postupku, sud dostavlja rješenje o ovrsi i osobama koje imaju pravo prvokupa, ali ih istodobno obavještava da se u tom postupku ne mogu pozivati na to pravo.
Povreda prava prvokupa
Povredu prava prvokupa, čini onaj kupac koji povrijedi zakonom propisanu obvezu obavijestiti onoga u čiju korist je osnovano pravo prvokupa ili ga netočno obavijesti.
Do povrede pravo prvokupa, što smo ranije već i spomenuli, može doći i u postupku prisilne javne prodaje ako se prodavatelja čije je pravo prvokupa bilo upisano u javnoj knjizi posebno ne pozove da joj pristupi, u kojem slučaju će on imati pravo zahtijevati poništaj prisilne javne prodaje.
Dakle, do povrede prava prvokupa dolazi ako je kupac prodao stvar i prenio vlasništvo na trećega ne obavijestivši prodavatelja te ako je kupac netočno obavijestio prodavatelja o uvjetima prodaje trećem. U tim slučajevima, prodavatelj može u roku od šest mjeseci računajući od dana kad je saznao taj prijenos vlasništva na trećeg, odnosno u roku od šest mjeseci od saznanja za točne uvjete ugovora, zahtijevati da se prijenos poništi i da se stvar njemu proda pod istim uvjetima, ali pod samo pod uvjetom da je trećem bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da prodavatelj ima pravo prvokupa odnosno da je netočno obaviješten (nesavjesna treća osoba).
Protekom roka od pet godina od prijenosa vlasništva trećoj osobi, prodavatelj gubi pravo zahtijevati poništenje prijenosa i da se stvar njemu proda pod istim uvjetima. Iz navedenog slijedi da prodavatelj ima dva prava koja pred sudom mora ostvariti zajedno.
Drugim riječima njegov tužbeni zahtjev mora biti upravljen na poništaj prijenosa između kupca i treće osobe te sklapanje ugovora s kupcem pod istim uvjetima. On ne može te zahtjeve postavljati samostalno jer je sklapanje ugovora s kupcem pod istim uvjetima kao i s trećom osobom, uvjetovano prethodnim poništenjem prijenosa vlasništva na treću osobu, dok samostalnim zahtjevom za poništenje prijenosa na treću osobu prodavatelj ne ostvaruje pravo prvokupa.
