Jedan od učinaka dvostranoobveznih naplatnih ugovora je odgovornost za nedostatke ispunjenja, koji mogu biti materijalni i pravni. Kada govorimo o pravnim nedostacima, ugovaratelj odgovara za pravne nedostatke ispunjenja i dužan je štititi drugu stranu od prava i zahtjeva trećih osoba, kojima bi njezino pravo bilo isključeno ili suženo.
U ovom ćemo članku pisati o pravnim nedostacima kod ugovora o kupoprodaji, što je regulirano odredbama čl. 430. do 437. Zakona o obveznim odnosima (»Narodne novine« br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21. – dalje: ZOO). Ta je pravna materija ranije bila uređena odredbama čl. 508. do 515. Zakona o obveznim odnosima (»Narodne novine« br. 53/91., 73/91., 3/94., 111/93., 107/95., 7/96., 91/96., 112/99., 88/01., 35/05. – dalje: ZOO/91), koje su sadržajno gotovo identične važećim odredbama ZOO-a, pa se sudska praksa prema ranijem zakonu može primjenjivati i danas.
Svrha ugovora o kupoprodaji i obveza zaštite kupca
Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Ako je predmet kupoprodaje pravo, prodavatelj se obvezuje pribaviti to pravo kupcu, a kada ostvarivanje sadržaja prava zahtijeva posjed stvari, dužan mu je predati i stvar.
S gledišta kupca, svrha ugovora o kupoprodaji je stjecanje prava vlasništva na stvari, odnosno stjecanje pravnih ovlasti koje pravo vlasništva daje (posjedovanje, uporaba, korištenje i raspolaganje stvari). Ako je predmet kupoprodaje pravo, svrha je stjecanje sadržaja tog prava (ovisno o tome koje je pravo predmet kupoprodaje).
Međutim, ako na predmetu kupoprodaje postoji neko pravo treće osobe, tada govorimo o pravnom nedostatku, od kojega je prodavatelj dužan štititi kupca, kao jednu od svojih obveza iz ugovora o kupoprodaji.
Ta prodavateljeva obveza postoji po samom zakonu, pa ju ugovorne strane ne trebaju posebno ugovarati. Posljedica je to načela jednakosti vrijednosti činidaba – jer prodajom stvari ili prava s pravnim (ili materijalnim) nedostatkom, kupac ne stječe stvar ili pravo u protuvrijednosti isplaćene cijene.
Iznimke od odgovornosti prodavatelja
Ipak, iako ta odgovornost postoji zakonski, postoje iznimke kada prodavatelj neće odgovarati za nedostatke, primjerice:
- ako je ugovorom isključena ili ograničena odgovornost za pravne nedostatke
- ako je istekao prekluzivni rok u kojem je kupac bio dužan poduzeti radnje radi ostvarenja prava zbog pravnih nedostataka
O tome će više biti riječi u nastavku ovog članka.
Odredbe o pravnim nedostacima kod ugovora o kupoprodaji nisu relevantne samo za tu vrstu ugovora, već i za druge naplatne ugovore koji ne sadrže posebne odredbe o pravnim nedostacima. Naime, Zakon o obveznim odnosima propisuje da se odredbe o odgovornosti za pravne nedostatke kod kupoprodaje primjenjuju na odgovarajući način i na druge naplatne ugovore, osim ako za njih nije drukčije propisano.
Što je pravni nedostatak?
Pravni nedostatak postoji kad na predmetu ispunjenja postoji neko pravo treće osobe i/ili neko javnopravno ograničenje, koje stjecatelju onemogućuje da u punom opsegu stekne prava koja bi trebao steći prema ugovoru.
Ova definicija temelji se na čl. 430. ZOO-a, prema kojem prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji pravo treće osobe koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo. Ako se radi o prodaji nekog prava, prodavatelj jamči da ono pravo postoji i da nema pravnih smetnji za njegovo ostvarenje. Također, čl. 436. ZOO-a propisuje da prodavatelj odgovara i kada postoje posebna javnopravna ograničenja.
Neki pravni teoretičari smatraju da ako pravo koje je predmet kupoprodaje ne postoji, tada se ne radi o pravnom nedostatku. Nepostojanje prava ne bi se smatralo pravnim nedostatkom, već bi se pravne posljedice izvukle analogijom s pravnim posljedicama nepostojanja stvari u trenutku sklapanja ugovora.
Ako stvar ne postoji u trenutku sklapanja ugovora (jer je propala), ugovor je ništetan. Ako je nastala neskrivljena objektivna nemogućnost ispunjenja nakon sklapanja, dolazi do gašenja obveze druge strane.
Zaštita od evikcije
U pravnoj literaturi, odgovornost za nedostatke često se naziva i zaštita od evikcije. Evikcija se definira kao:
"Svaki pravni akt treće osobe kojim ta osoba na temelju svog prava isključuje ili ograničuje stjecatelja u vršenju prava koje bi mu po ugovoru pripadalo ili pripadalo bez ograničenja."
Evikcija može biti:
- potpuna – kad pravo treće osobe u potpunosti isključuje kupčevo pravo
- djelomična – kad ga samo umanjuje ili ograničava
Dakle, pravni nedostatak postoji kad na predmetu kupoprodaje postoji pravo treće osobe i/ili neko javnopravno ograničenje koje onemogućuje kupcu stjecanje prava prema ugovoru.
Prava kupca u slučaju pravnog nedostatka
Kupac, zbog postojanja pravnog nedostatka, ima pravo:
- zahtijevati da prodavatelj otkloni nedostatak u razumnom roku (npr. da oslobodi stvar od prava treće osobe ili da isporuči drugu stvar bez nedostatka)
- ako to nije moguće, može po svom izboru: zahtijevati razmjerno sniženje cijene ili raskinuti ugovor
U slučaju oduzimanja stvari (evikcije), ugovor se raskida po samom zakonu.
U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu štete, osim ako je u trenutku sklapanja ugovora znao za mogućnost evikcije (ili ograničenja), a ta se mogućnost kasnije i ostvarila.
