Kupnja ili prodaja nekretnine jedna je od značajnijih pravnih i financijskih transakcija s kojima se većina ljudi susretne tijekom života. Bez obzira na to kupujete li stan, kuću, apartman ili zemljište, pravilno sastavljen ugovor o kupoprodaji nekretnine važan je preduvjet za jasno uređenje prava i obveza kupca i prodavatelja.

U praksi se često događa da stranke dogovore cijenu, rokove i način plaćanja, a zatim preuzmu predložak ugovora i prilagode ga svojoj transakciji. Međutim, ugovor koji na prvi pogled djeluje jednostavno ne mora nužno odgovarati stvarnom pravnom stanju nekretnine niti štititi interese obiju ugovornih strana.

Posebnu pažnju potrebno je posvetiti načinu isplate kupoprodajne cijene, postojećim teretima, predaji nekretnine, izdavanju tabularne izjave i uvjetima za upis prava vlasništva u zemljišne knjige.

U nastavku donosimo sedam važnih ugovornih klauzula na koje je potrebno obratiti pažnju prilikom sastavljanja ili pregleda ugovora o kupoprodaji nekretnine.

1. Klauzula o točnoj identifikaciji nekretnine i pravu vlasništva

Jedan od prvih koraka prilikom sastavljanja ugovora jest precizno odrediti nekretninu koja je predmet kupoprodaje.

Ugovor treba sadržavati podatke koji omogućuju nedvojbenu identifikaciju nekretnine, uključujući odgovarajuće zemljišnoknjižne podatke, katastarsku općinu, broj zemljišnoknjižne čestice i, kada je riječ o posebnom dijelu nekretnine, podatke potrebne za njegovu identifikaciju.

Kod kupnje stana važno je provjeriti odgovaraju li opis stana, njegova oznaka, položaj i pripadajući dijelovi podacima u zemljišnim knjigama i dokumentaciji o etažiranju.

Posebno je važno utvrditi tko je upisan kao vlasnik nekretnine te postoje li suvlasnici čija su prava relevantna za konkretnu transakciju.

Ako se podaci u ugovoru razlikuju od podataka u zemljišnim knjigama ili nekretnina nije dovoljno precizno određena, mogu nastati poteškoće prilikom provedbe upisa prava vlasništva.

Zbog toga je prije potpisivanja ugovora potrebno provjeriti zemljišnoknjižno stanje i uskladiti sadržaj ugovora s dokumentacijom koja se odnosi na konkretnu nekretninu.

2. Klauzula o kupoprodajnoj cijeni i načinu plaćanja

Kupoprodajna cijena jedna je od temeljnih odredbi ugovora. Osim samog iznosa, ugovor treba jasno odrediti rokove, način i uvjete plaćanja.

Primjerice, stranke mogu ugovoriti da se dio cijene isplati prilikom sklapanja predugovora, dio prilikom sklapanja glavnog ugovora, a preostali iznos nakon ispunjenja određenih ugovornih uvjeta.

U takvim situacijama važno je precizno navesti iznose, rokove, račune na koje se sredstva uplaćuju i uvjete pod kojima se pojedina plaćanja izvršavaju.

Posebnu pažnju treba posvetiti kupnji nekretnine koja je opterećena hipotekom banke prodavatelja. U tom slučaju ugovor treba jasno urediti način podmirenja preostalog duga, pribavljanje dokumentacije potrebne za brisanje hipoteke i raspored isplate kupoprodajne cijene.

Ako kupac dio cijene financira stambenim kreditom, potrebno je uzeti u obzir i uvjete banke, rokove odobrenja kredita te dokumentaciju koju je potrebno dostaviti radi isplate sredstava.

Neodređene formulacije o rokovima i načinu plaćanja mogu dovesti do sporova, osobito ako jedna od stranaka smatra da je druga stranka već bila dužna ispuniti određenu obvezu.

3. Klauzula o kapari i posljedicama neispunjenja ugovora

Kapara se u praksi često ugovara prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnine. Njezina je svrha, među ostalim, potvrditi sklapanje ugovora i osigurati njegovo ispunjenje, ovisno o ugovorenim okolnostima i primjenjivim zakonskim pravilima.

Međutim, kapara nije isto što i pravo na jednostrani odustanak od ugovora.

Ako stranke žele ugovoriti mogućnost odustanka uz zadržavanje kapare ili vraćanje dvostrukog iznosa kapare, potrebno je posebno urediti pravo na odustanak i njegove posljedice, uz poštovanje zakonskih pretpostavki.

U protivnom se na posljedice neispunjenja ugovora primjenjuju odgovarajuća pravila Zakona o obveznim odnosima, pri čemu pravne posljedice ovise o konkretnim okolnostima i ponašanju ugovornih strana.

Posebno je važno urediti situacije u kojima kupac namjerava financirati kupnju kreditom. Ako odobrenje kredita predstavlja važan uvjet za realizaciju kupnje, potrebno je razmotriti kako će se postupiti ako banka odbije kredit ili ga ne odobri u predviđenom roku.

Takva pitanja preporučljivo je riješiti prije uplate kapare, a ne tek nakon što nastane spor između kupca i prodavatelja.

4. Klauzula o postojećim hipotekama i drugim teretima

Nekretnina koja je predmet kupoprodaje može biti opterećena hipotekom, služnošću ili drugim pravima trećih osoba. U zemljišnim knjigama mogu biti evidentirane i različite zabilježbe koje je potrebno pravno analizirati prije sklapanja ugovora.

Postojanje tereta ne znači nužno da se nekretnina ne može prodati. Međutim, kupac mora razumjeti pravne posljedice takvog stanja i način na koji će se ono riješiti u okviru kupoprodaje.

Primjerice, ako je na nekretnini upisana hipoteka banke prodavatelja, potrebno je utvrditi koliki je iznos preostalog duga, koja je dokumentacija potrebna za brisanje hipoteke i na koji će se način provesti plaćanje.

Ugovor bi trebao jasno urediti obveze prodavatelja, rokove za pribavljanje odgovarajućih isprava i način postupanja ako dogovoreni uvjeti ne budu ispunjeni.

Ovisno o okolnostima, može biti potrebno uskladiti isplatu kupoprodajne cijene s podmirenjem duga i pribavljanjem dokumentacije potrebne za brisanje tereta.

Ne bi trebalo pretpostaviti da će se postojeća hipoteka ili drugi upis automatski izbrisati samom isplatom cijene ili potpisivanjem kupoprodajnog ugovora.

5. Klauzula o predaji nekretnine u posjed

Ugovor o kupoprodaji nekretnine treba jasno odrediti kada i pod kojim uvjetima prodavatelj predaje nekretninu kupcu u posjed.

Predaja nekretnine ne mora se nužno dogoditi istodobno sa sklapanjem ugovora ili isplatom cjelokupne kupoprodajne cijene. Stranke mogu ugovoriti drukčiji raspored, ovisno o svojim potrebama i okolnostima transakcije.

Ugovorom je zato preporučljivo odrediti:

  • točan rok predaje nekretnine;
  • uvjete koje je potrebno ispuniti prije primopredaje;
  • obvezu predaje ključeva i pripadajuće dokumentacije;
  • način evidentiranja stanja nekretnine prilikom primopredaje;
  • obveze povezane s režijskim troškovima i drugim troškovima korištenja;
  • postupanje ako nekretnina nije predana u ugovorenom roku.

Ako je nekretnina iznajmljena ili je koristi treća osoba, potrebno je posebno urediti pitanje postojećih prava i uvjeta pod kojima kupac preuzima nekretninu.

Precizno ugovaranje primopredaje može smanjiti mogućnost nesporazuma nakon isplate cijene i omogućiti strankama da unaprijed znaju koje su njihove obveze.

6. Klauzula o tabularnoj izjavi i uknjižbi prava vlasništva

Sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine samo po sebi ne znači da je kupac postao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine.

Za stjecanje prava vlasništva na temelju pravnog posla potrebno je provesti odgovarajući upis u zemljišne knjige, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki.

U tom je postupku osobito važna tabularna izjava, odnosno izričita izjava prodavatelja kojom dopušta upis prava vlasništva na kupca. Ona može biti sadržana u samom ugovoru ili u zasebnoj ispravi, ovisno o načinu na koji je transakcija uređena.

Ugovor treba jasno odrediti pod kojim uvjetima prodavatelj izdaje tabularnu izjavu. Uobičajeno je to povezano s ispunjenjem ugovorenih obveza kupca, osobito s isplatom kupoprodajne cijene, ali konkretno rješenje treba prilagoditi okolnostima transakcije.

Potrebno je provjeriti sadrži li ugovor sve podatke i izjave koje su potrebne za provedbu upisa te jesu li isprave sastavljene u odgovarajućem obliku.

Posebno je važno unaprijed urediti odnos između plaćanja cijene, izdavanja tabularne izjave i predaje nekretnine. Neodgovarajuće uređenje tih pitanja može dovesti do situacije u kojoj je jedna stranka ispunila svoju obvezu, dok druga još nije osigurala uvjete za provedbu ugovorenog prijenosa.

7. Klauzula o odgovornosti za nedostatke i neispunjenje ugovornih obveza

Posljednja važna skupina odredbi odnosi se na odgovornost ugovornih strana i posljedice eventualnog neispunjenja ugovora.

Ugovorom je potrebno primjereno urediti odgovornost za pravne nedostatke, kao i pitanja materijalnih nedostataka nekretnine, u skladu s primjenjivim zakonskim pravilima i konkretnim okolnostima kupoprodaje.

Pravni nedostaci mogu se, primjerice, odnositi na prava trećih osoba koja ograničavaju ili isključuju prava kupca. Materijalni nedostaci mogu se odnositi na fizička ili druga svojstva nekretnine koja utječu na njezinu ugovorenu ili uobičajenu uporabu.

Važno je pritom razlikovati odgovornost prodavatelja prema zakonu od posebnih jamstava, izjava i obveza koje stranke ugovore.

Ako prodavatelj daje određene izjave o stanju nekretnine, njezinoj dokumentaciji ili nepostojanju prava trećih osoba, njihov sadržaj treba biti dovoljno precizan kako bi bilo jasno na što se odnose.

Ugovor može urediti i posljedice kašnjenja, neispunjenja pojedinih obveza te postupanje u slučaju nastanka spora. Takve odredbe moraju biti usklađene s primjenjivim zakonskim pravilima i ne mogu se promatrati odvojeno od ostatka ugovora.

Zašto je važno da kupoprodajni ugovor bude prilagođen konkretnoj nekretnini?

Navedene klauzule predstavljaju samo dio pitanja koja je potrebno razmotriti prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.

Ugovor za stan u novogradnji ne mora sadržavati ista rješenja kao ugovor za obiteljsku kuću, građevinsko zemljište ili nekretninu opterećenu hipotekom. Razlike mogu postojati i ovisno o načinu financiranja, vlasničkom stanju, dokumentaciji te dogovoru stranaka.

Zbog toga nije preporučljivo oslanjati se isključivo na univerzalne predloške ugovora bez provjere odgovaraju li konkretnom pravnom i činjeničnom stanju.

Prije potpisivanja ugovora važno je provjeriti zemljišnoknjižno stanje, relevantnu dokumentaciju, prava trećih osoba i sve okolnosti koje mogu utjecati na izvršenje ugovorenih obveza.

Pravna pomoć pri sastavljanju ili pregledu kupoprodajnog ugovora

Odvjetnički pregled ili sastavljanje ugovora može pomoći strankama da pravodobno prepoznaju pravne rizike, jasno urede međusobna prava i obveze te usklade ugovor s dokumentacijom i okolnostima konkretne kupoprodaje.

Odvjetnički ured Luka Mrkić pruža pravnu podršku u području prava nekretnina, uključujući pregled dokumentacije, sastavljanje i pregled predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnina te pitanja povezana s upisom prava vlasništva u zemljišne knjige.

Ako kupujete ili prodajete stan, kuću, apartman ili zemljište, preporučljivo je pravnu provjeru i pripremu ugovora obaviti prije potpisivanja i uplate kapare.

Za informacije o pravnoj pomoći možete se obratiti Odvjetničkom uredu Luka Mrkić putem kontaktnih podataka navedenih na web stranici ureda.

Autor:Luka Mrkić, odvjetnik