Siguran i pouzdan način kupnje nekretnine u Republici Hrvatskoj
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti vrlo privlačna investicija, ali za strane kupce može predstavljati i izazov zbog nepoznatih pravnih postupaka, dokumentacije i administrativnih zahtjeva.
Bilo da kupujete vilu, stan, kuću ili građevinsko zemljište, jedan od najvažnijih aspekata transakcije jest osigurati da su i nekretnina i način plaćanja pravno i financijski sigurni.
To je osobito važno za međunarodne kupce koji nisu upoznati s hrvatskim pravnim sustavom ili ne govore hrvatski jezik.
U Odvjetničkom uredu Luka Mrkić pružamo sveobuhvatnu pravnu pomoć stranim klijentima koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj. Naš tim može provesti detaljan pravni due diligence nekretnine, sastaviti i pregledati kupoprodajni ugovor te strukturirati transakciju na način koji kupcu pruža visok stupanj pravne i financijske sigurnosti.
Jedan od najsigurnijih mehanizama za provedbu kupoprodajne transakcije jest korištenje escrow računa.
Što je escrow račun u kupoprodaji nekretnine?
Escrow račun predstavlja siguran mehanizam prema kojem se kupoprodajna cijena uplaćuje na račun kojim upravlja pouzdana treća osoba — u ovom slučaju odvjetnik ili javni bilježnik — umjesto da se sredstva izravno uplaćuju prodavatelju.
Novac ostaje na escrow računu sve dok ne budu ispunjeni uvjeti koje su kupac i prodavatelj prethodno ugovorili.
Kod kupoprodaje nekretnine to može značiti da se kupoprodajna cijena prodavatelju isplaćuje tek nakon što kupac bude upisan kao vlasnik nekretnine u hrvatskim zemljišnim knjigama.
Takav način provedbe transakcije pruža značajnu zaštitu objema ugovornim stranama.
Kupac može biti siguran da kupoprodajna cijena neće biti isplaćena prodavatelju prije nego što vlasništvo nad nekretninom bude uspješno upisano u njegovu korist.
Istodobno, prodavatelj ima sigurnost da su sredstva za plaćanje kupoprodajne cijene već osigurana na escrow računu te da će mu biti isplaćena nakon ispunjenja ugovorenih uvjeta.
Kako escrow račun štiti kupca?
Za stranog kupca jedna od najvećih briga prilikom kupnje nekretnine u inozemstvu jest mogućnost da prenese značajan iznos novca prije nego što bude siguran da će vlasništvo nad nekretninom moći biti uspješno stečeno i upisano.
Korištenje escrow računa značajno smanjuje taj rizik.
Transakcija se može, primjerice, strukturirati na sljedeći način:
- Kupac i prodavatelj sklapaju kupoprodajni ugovor.
- Ugovorom se određuje da će kupoprodajna cijena biti uplaćena na escrow račun.
- Kupac uplaćuje kupoprodajnu cijenu na escrow račun.
- Podnosi se zahtjev za upis prava vlasništva kupca u hrvatske zemljišne knjige.
- Nakon što kupac bude upisan kao vlasnik, ispunjeni su ugovoreni uvjeti za isplatu sredstava.
- Kupoprodajna cijena potom se s escrow računa isplaćuje prodavatelju.
- Ako ugovoreni uvjeti ne mogu biti ispunjeni iz razloga predviđenih escrow aranžmanom, sredstva se mogu vratiti kupcu, u skladu s ugovorenim uvjetima.
Takva struktura kupcu pruža dodatnu razinu pravne i financijske zaštite tijekom cijele transakcije.
Nedavna kupoprodaja nekretnine u Dalmaciji
Naš odvjetnički ured nedavno je zastupao stranog kupca u kupoprodaji nekretnine velike vrijednosti koja je uključivala kupnju luksuzne vile u Dalmaciji.
S obzirom na značajnu vrijednost transakcije, posebna je pažnja posvećena osiguranju sredstava-novca kupca sve do uspješnog upisa vlasništva nad nekretninom.
Kupoprodajnim ugovorom bilo je ugovoreno da se cjelokupna kupoprodajna cijena uplati na escrow račun kojim upravlja Odvjetnički ured Luka Mrkić.
Nakon uplate kupoprodajne cijene na escrow račun podnijeli smo zahtjev za upis prava vlasništva kupca u zemljišne knjige.
Kupac je kao vlasnik bio upisan u roku od dva dana od uplate kupoprodajne cijene na escrow račun. Nakon ispunjenja ugovorenih uvjeta, kupoprodajna cijena isplaćena je prodavatelju sljedećeg dana.
Transakcija je na taj način provedena brzo, učinkovito i sigurno, uz zaštitu interesa obje ugovorne strane tijekom cijelog postupka.
Zašto bi strani kupci trebali koristiti escrow račun prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj?
Kupnja nekretnine u drugoj državi predstavlja značajnu financijsku obvezu. Za strane kupce koji nisu upoznati s hrvatskim pravom i administrativnim postupcima, siguran mehanizam plaćanja može pružiti dodatnu razinu sigurnosti i bezbrižnosti.
Escrow aranžman može:
- zaštititi sredstva kupca sve dok ne budu ispunjeni ugovoreni uvjeti;
- osigurati prodavatelju isplatu kupoprodajne cijene nakon ispunjenja tih uvjeta;
- smanjiti rizike povezane s izravnim prijenosom velikog iznosa novca prodavatelju;
- pružiti jasan ugovorni okvir za dovršetak transakcije;
- pomoći u smanjenju mogućnosti nastanka sporova između kupca i prodavatelja; i
- učiniti cjelokupnu transakciju sigurnijom i predvidljivijom.
Točna struktura i uvjeti escrow aranžmana uvijek trebaju biti pažljivo definirani kupoprodajnim ugovorom i odgovarajućom escrow dokumentacijom.
Pravni due diligence prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj
Escrow račun važan je element sigurnosti transakcije, ali ne bi trebao zamijeniti kvalitetan pravni due diligence.
Prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj kupac bi trebao osigurati da je pravni status nekretnine temeljito provjeren.
Ovisno o vrsti nekretnine i konkretnoj transakciji, provjera može uključivati:
- zemljišne knjige i vlasnički list;
- katastarske podatke;
- vlasničku i suvlasničku strukturu;
- hipoteke, založna prava i druga teretna prava;
- građevinsku i prostorno-plansku dokumentaciju;
- dozvole i pravni status građevine;
- eventualna ograničenja u stjecanju prava vlasništva;
- pravnu sposobnost i ovlaštenje prodavatelja za prodaju nekretnine; i
- druga relevantna pravna i administrativna pitanja.
Pažljivo proveden pravni due diligence omogućuje pravodobno utvrđivanje potencijalnih pravnih problema, prije nego što kupoprodajna cijena bude isplaćena prodavatelju.
Kupite nekretninu u Hrvatskoj s povjerenjem
Za strane kupce kupnja nekretnine u Hrvatskoj ne bi trebala biti izvor nepotrebne neizvjesnosti.
Kombinacijom profesionalnog pravnog due diligencea, pažljivo sastavljenog kupoprodajnog ugovora i pravilno strukturiranog escrow aranžmana, transakcija se može provesti na sigurniji i kontroliraniji način.
U Odvjetničkom uredu Luka Mrkić pružamo pomoć stranim klijentima tijekom cijelog procesa stjecanja nekretnine — od početne pravne provjere nekretnine i pregovora o dokumentaciji transakcije, do upisa prava vlasništva i konačnog dovršetka kupoprodaje.
Ako planirate kupiti vilu, stan, kuću ili zemljište u Hrvatskoj, obratite se našem pravnom timu kako bismo razgovarali o mogućnosti uključivanja escrow računa u vašu transakciju te o načinima na koje možemo zaštititi vaše interese tijekom cijelog postupka kupnje.
Autor: Luka Mrkić, odvjetnik
