Was ist die Wohnungseigentumsbegründung einer Immobilie?

Was ist die Eigentumswohnungsbildung („Etagenbildung“) und welche Vorteile bietet sie?

Um das Eigentum an einem genau bestimmten Teil eines Gebäudes – beispielsweise an Ihrer Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder Garage – rechtlich festzulegen, ist ein Verfahren zur Eigentumswohnungsbildung („Etagenbildung“) erforderlich.

Zunächst ist die Etagenbildung notwendig, um Eigentumsrechte eindeutig zu regeln, da der einzige gesetzliche Eigentumsnachweis in Kroatien der Grundbuchauszug ist. Ohne ein durchgeführtes Etagenbildungsverfahren können Wohnungen, Geschäftsräume oder andere Einheiten nicht im Grundbuch eingetragen werden. Nach Durchführung der Etagenbildung können Sie zudem weitere Rechtsgeschäfte tätigen, beispielsweise Darlehen aufnehmen, die Einheit veräußern, vererben lassen oder im Rahmen eines Nachlassverfahrens behandeln.

Wann ist die Etagenbildung bei Häusern möglich?

Die Etagenbildung kann auch bei Einfamilienhäusern durchgeführt werden, die zwei oder mehr Wohneinheiten enthalten, ebenso wie bei Wohngebäuden mit mehreren hundert Wohnungen.

Dabei kann das Verfahren nicht nur für ganze Wohnungen oder Geschäftseinheiten angewendet werden, sondern auch für Garagen, Parkplätze, Balkone, Terrassen oder Hausgärten.

Gemäß dem kroatischen Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte (Narodne Novine 81/15) kann grundsätzlich nur ein selbständig nutzbares Gebäudeteil – etwa eine Wohnung oder sonstiger abgeschlossener Raum – sowie das zugehörige Grundstück und Nebenteile in das Etagen-Eigentum aufgenommen werden.

Bei welchen Immobilien ist eine Etagenbildung ausgeschlossen?

Laut Art. 71 Abs. 5 des Raumordnungs- und Baugesetzes dürfen gastgewerbliche und touristische Bauten außerhalb von Siedlungszonen – wie Hotels, Gaststätten, Freizeit- oder Sportanlagen in ausgewiesenen Tourismuskonstruktionszonen – nicht etagenweise aufgeteilt werden.

Wer führt das Verfahren zur Etagenbildung durch und wie läuft es ab?

Fachgerecht durchgeführte Etagenbildungen erfolgen durch sachverständige, hierfür qualifizierte Personen – etwa gerichtliche Sachverständige oder zertifizierte Fachunternehmen – auf Antrag der Miteigentümer. Diese erstellen ein sogenanntes Etagen-Elaborat.

Hierfür benötigt man die technischen Unterlagen des Gebäudes, die die Flächen einzelner, abgetrennter und gemeinschaftlicher Teile dokumentieren. Fehlen solche Unterlagen, sind Vermessungen zur Erstellung der Pläne erforderlich.

Die Praxis zeigt Unklarheiten betreffend der Zuständigkeit: ob Architekten/Ingenieure oder ausschließlich gerichtliche Sachverständige das Elaborat erstellen dürfen. Fest steht jedoch, dass in gerichtlichen Verfahren nur Gerichtssachverständige tätig werden dürfen.

Eine klare gesetzliche Regelung, die Befugnisse und Verfahren eindeutig definiert, würde die Rechtssicherheit im Handel mit Etagen-Eigentum erheblich stärken.

Wer kann die Eigentumswohnungsbildung verlangen?

Etagenbildung kann beantragen:

-Ein Miteigentümer mit entsprechendem Miteigentumsanteil,

-Gemeinschaftliche Eigentümer, wenn ihr Anteil ausreichend ist,

-Mehrere oder alle Miteigentümer gemeinsam, sofern ihre Anteile ausreichen,

-Der Grundstückseigentümer oder der Bauherr, wenn das Gebäude in rechtlich relevante Wohneinheiten aufgeteilt werden soll.

Neben dem Antrag und der schriftlichen Zustimmung aller Miteigentümer ist festzustellen, ob der Anteil dem geforderten Flächenmaß entspricht – durch gerichtliche Entscheidung im außerstreitigen Verfahren – es sei denn, alle Miteigentümer haben bereits vertraglich die Etagenbildung vollzogen.

Wie läuft die Etagenbildung bei neu errichteten Mehrfamilienhäusern?

Das Verfahren setzt Kenntnisse des Eigentums- und Dinglichkeitsrechts voraus. Erforderlich sind vollständige Projektunterlagen inklusive Grundrisse aller privaten, gemeinschaftlichen und Nebenteile („Plan der besonderen Teile“, Etagenplan) sowie die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer.

Für Gebäude, die vor Inkrafttreten des Eigentumsgesetzes errichtet wurden und in denen die Einheiten nur im „Knjiga položenih ugovora“ eingetragen sind, ist eine Angleichung an das Grundbuch über Teilungsverträge oder eine gerichtliche Entscheidung notwendig.

Wer entscheidet über die Etagenbildung?

Eine förmliche Entscheidung ist notwendig und kann erfolgen durch:

a) Ausschreibung durch die Hausverwaltung und Vergabe an ein Fachunternehmen,

b) Beschluss der Eigentümermehrheit.

Dies ist erforderlich, wenn das ganze Gebäude übertragen und Miteigentumsanteile neu bestimmt werden. Bei einzelnen, bereits abgestimmten Einheiten treffen die beantragenden Eigentümer die Entscheidung.

Der Vertreter des Gebäudes ist berechtigt, im Namen aller Eigentümer die notwendigen amtlichen Genehmigungen einzuholen.

Welche Unterlagen sind für das Etagen-Elaborat erforderlich?

Zur Erstellung des Elaborats sind folgende Dokumente erforderlich:

-Grundbuchauszug mit Eintrag des Gebäudes,

-Eintragungen in der „Knjiga položenih ugovora“ zu allen Einheiten,

-Lageplan mit dem Gebäude und dem zugehörigen Grundstück,

-Liste aller Eigentümer mit persönlichen Daten.

Welche Rolle übernimmt der Vermessungs­ingenieur?

Ist das Baugrundstück nicht klar definiert, führt der Vermessungsingenieur Erstvermessungen durch und schlägt in Abstimmung mit dem Gebäudevertreter eine Katasternummer vor.

Häufig liegt das Gebäude auf mehreren Flurstücken – hierfür muss eine amtliche Entscheidung zur Festlegung des Baugrundstücks eingeholt werden. Der Vertreter des Gebäudes beantragt diese. Anschließend wird das Parzellierungs-Elaborat erstellt.

Welche Aufgaben hat der Rechtsanwalt im Etagenbildungs­verfahren?

Das Verfahren ist komplex und multidisziplinär. Ein Rechtsanwalt prüft im Vorfeld:

-Grundbuch- und Besitzverhältnisse,

-Bau- und Nutzungsgenehmigungen,

-bauliche und energetische Gegebenheiten,

-ob es sich um eine selbständige nutzbare Einheit handelt,

-ob das Etagen-Eigentum vollzogen und die Miteigentumsanteile korrekt zugeordnet sind.

Fehlen Eintragungen, initiiert der Anwalt das Verfahren, sichert die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer, beantragt die Eintragung im Grundbuch und beschafft erforderliche behördliche Nachweise über die selbständige Nutzbarkeit.

Kann der Rechtsanwalt den Miteigentümervertrag entwerfen?

Ja. Mit dem Elaborat als Grundlage erstellt der Anwalt den Miteigentumsvertrag, der folgende Inhalte regelt:

-detaillierte Beschreibung jeder Einheit (Flächen und Anteil an der Gesamtfläche),

-Eigentümer der einzelnen Einheiten,

-Auflistung gemeinschaftlicher Teile mit Flächen und Anteilen,

-Regelung der Kostentragung für den Erhalt gemeinschaftlicher Bereiche.

Dabei klärt der Anwalt Sie über Ihre Rechte und Pflichten gemäß dem Gesetz auf.

Egal ob Sie Immobilieneigentümer in Kroatien sind, als ausländischer Investor auftreten oder eine Gewerbeeinheit erwerben – wir bieten umfassende juristische Betreuung im gesamten Etagenbildungsprozess:

-Durchsicht der Unterlagen

-Erarbeitung des Etagen-Elaborats

-Veranlassung der gerichtlichen oder behördlichen Verfahren

-Grundbucheintragung

Kontaktieren Sie uns vertrauensvoll, wenn Sie eine rechtssichere und gesetzeskonforme Lösung für die Etagenbildung Ihrer Wohnung, Ihres Geschäftsraums, Hauses oder Grundstücks benötigen.