Zemljišne knjige

ZEMLJIŠNE KNJIGE OPĆENITO

Da bi stvarna prava na nekretninama imala učinak prema svima (erga omnes) moraju biti publicirana na način koji omogućuje svim zainteresiranim osobama da za njih saznanju. Zato se stvarna prava upisuju u zemljišne knjige koje se definiraju kao javne knjige koje se vode o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Upisima u zemljišnoj knjizi daje se vanjska vidljivost stvarnim pravima na nekretninama iz koje proizlazi i najvažnija funkcija zemljišnih knjiga – zaštita povjerenja u pravnom prometu nekretnina. U odnosu na poštene stjecatelje koji su stekli prava na nekretninama pouzdajući se u sadržaj zemljišnih knjiga, podaci koje su saznali iz njihova stanja, smatraju se istinitima i potpunima. Prava koja su takvi stjecatelji stekli pouzdajući se u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga neće se moći osporavati. Dakle, prilikom stjecanja prava vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama izrazito je važno informirati se o stanju zemljišnih knjiga i postojećim upisima, kao i nakon stjecanja osigurati vlastiti upis na istima. Zemljišne knjige se mogu voditi ručnim upisivanjem zemljišnoknjižnih podataka u uvezane sveske ili pohranom u bazu podataka uz pomoć elektroničke obrade podataka (tzv. EOP zemljišna knjiga). Danas se zemljišne knjige prvenstveno vode na potonji način te je slijedom toga omogućen uvid u pravno stanja nekretnina uz pomoć nekoliko klikova na internetu.

PREDMET UPISA

Predmet upisa u zemljišne knjige su sva stvarna i neka obvezna prava na nekretninama, osobni odnosi nositelja tih prava i pravne činjenice čiji je upis taksativno određen zakonskim odredbama. Stvarna prava koja se upisuju u zemljišne knjige su pravo vlasništva, služnosti i stvarni tereti, pravo građenja i založno pravo na nekretnini. Obvezna prava koja mogu biti predmet upisa su pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa i koncesije. Od osobnih odnosa i pravnih činjenica kao predmet upisa mogu biti samo one koje su važne za pravni promet nekretninama, pa tako primjerice od osobnih odnosa se upisuju maloljetnost, skrbništvo, otvaranje stečaja i slično, a od pravnih činjenica primjerice da je podnesena hipotekarna tužba, da se glede prava vodi spor, itd. Ovisno o tome što je predmet upisa razlikovat će se i pojedine vrste upisa i njihovi pravni učinci.

PRETPOSTAVKE UPISA

Pretpostavke upisa možemo podijeliti na materijalne i postupovne. Da bi se dopustio upis na temelju prijedloga moraju se ispuniti sljedeće materijalne pretpostavke:

Upis je zatražen protiv knjižnog prednika, odnosno osobe koja je u trenutku podnošenja prijedloga za upis u toj zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik zemljišta ili nositelj prava, glede kojega se upis zahtijeva, ili koja bar istodobno bude kao takva uknjižena ili predbilježena. Ipak postoji iznimka od navedenog pravila kojom se može dopustiti upis i kad u zemljišnim knjigama nije upisana osoba koja, iako je pravni prednik osobe koja zahtijeva upis osobe u svoju korist, nije upisana kao knjižni prednik. Upis će biti dopušten ako stjecatelj dokaže neprekinuti niz izvanknjižnih stjecanja od knjižnoga prednika do sebe.
Uz prijedlog za upis je priložena tabularna isprava. Tabularna isprava može biti javna ili privatna isprava, a da bi ona bila podobna da se na osnovu nje provede upis, mora ispunjavati određene pretpostavke propisane Zakonom o zemljišnim knjigama.

Što se tiče postupovnih pretpostavki – iste uređuju zemljišnoknjižni postupak te glase kako slijedi:

  - sastavljanje prijedloga za upis;
  - podnošenje isprava;
  - dozvola suda;
  - provedba upisa
  - pravomoćnost rješenja o upisu.