Prodaja nekretnine više vlasnika

Prodaja nekretnine više vlasnika

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) propisuje načine razvrgnuća suvlasništva na stvarima i to uz diobu pokretnih stvari fizičkom diobom, nepokretnih stvari geometrijskom diobom, propisuje i civilnu diobu, razvrgnuće isplatom, razvrgnuće na nekoliko stvari istodobno tzv. razdiobu po ekvivalentu i razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva.
S obzirom da se postupak diobe suvlasništva na stvari odvija po pravilima izvanparničnog postupka, što znači da suvlasnik koji želi diobu (ukoliko ne postoji suglasnost između vlasnika nad imovinom) treba podnijeti prijedlog sudu kojim obuhvaća sve suvlasnike.

Prodaja nekretnine

Kada više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju su suvlasnički dijelovi

Dakle, svakom suvlasniku pripada njegov suvlasnički dio. Svaki je suvlasnik potpuni vlasnik onog idealnog dijela stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu. Tako suvlasnik ima punu pravnu vlast glede svog idealnog dijela stvari ako je može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela. Ako time ne dira u tuđa prava, suvlasnik samostalno raspolaže svojim idealnim dijelom stvari, može ga samostalno otuđiti, ubirati njegove plodove, samostalno snosi sve troškove i terete svog dijela, a može ga i napustiti. U tom raspolaganju nije mu potreban pristanak ostalih suvlasnika, No, kako je riječ o suvlasništvu, ni jedan od suvlasnika nema cijelo pravo vlasništva stvari, već samo svoj suvlasnički dio.

Prodaja nekretnine više vlasnika – etažiranje

S pravne strane  vlasnike ništa ne sprječava da prodaju svoj idealni suvlasnički dio nekretnine te za to nije potreban pristanak ostalih suvlasnika. Ukoliko ne možete pronaći kupca koji bi kupio samo Vaš idealni dio nekretnine, uvijek možete provesti etažiranje iste. Ukoliko drugi suvlasnici ne želi provesti postupak etažiranja niti potpisati diobni ugovor možete inzistirati na razvrgnuću suvlasničke zajednice. Najjednostavniji put koji zahtjeva najmanje vremena i troškova jest razvrgnuće pismenim sporazumom. U takvom sporazumu s drugim suvlasnicima možete sporazumno urediti i način razvrgnuća. Ukoliko ostali suvlasnici ne pristanu na sporazumno razvrgnuće suvlasničke zajednice, isto se može ostvariti putem suda u izvanparničnom postupku. Tada će sud pravomoćnom presudom razvrgnuti suvlasničku zajednicu na način da istu geometrijski podjeli ili ju proda na javnoj dražbi te podijeli novac između Vas i ostalih suvlasnika nekretnine

Pravo na razvrgnuće suvlasništva nekretnine

Sukladno Zakonu, kad postoji suvlasništvo neke stvari, uzima se da je ta stvar pravno razdijeljena na sadržajno jednake dijelove (idealne dijelove), kojima je veličina određena veličinom suvlasničkih dijelova. Dakle, svaki suvlasnik je vlasnik onoga idealnoga dijela stvari koji odgovara njegovu suvlasničkom dijelu, pa glede njega ima sve ovlasti kakve pripadaju vlasniku, ako ih može izvršavati s obzirom na narav idealnoga dijela.

Nije li što drugo određeno, svaki suvlasnik smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.

Na taj način, svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno i to mu pravo ne zastarijeva. Važno je napomenuti da suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća.

Stoga, sukladno Zakonu, suvlasnik može pravo na razvrgnuće ostvariti:

– sporazumom (ugovorom o razvrgnuću) sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasničku zajednicu (dobrovoljno razvrgnuće) ili
– putem suda, kada između suvlasnika nema suglasnosti glede načina razvrgnuća (sudsko razvrgnuće).

Prodaja nekretnine više vlasnika – Dobrovoljna dioba nekretnine

Dobrovoljna dioba nekretnine postoji ako suvlasnik svoje pravo na razvrgnuće ostvaruje u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo.

Pretpostavke za dobrovoljnu diobu nekretnine su da je ugovor zaključen između svih suvlasnika u pisanom obliku te da su potpisi suvlasnika ovjereni. Jednoglasnost suvlasnika mora postojati i u pogledu odluke da se dioba provede i u pogledu predmeta i načina diobe. Kod dobrovoljne diobe nekretnine suvlasnici mogu sporazumno odrediti svaki uvodno naveden način razvrgnuća osim onog koji nije faktično moguć ili koji zakonom nije dopušten.

Prodaja nekretnine više vlasnika – Sudska dioba nekretnine

S druge strane, kad razvrgnuće provodi sud povodom prijedloga za diobu nekretnine, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.
Međutim, ako sud nije vezan za način razvrgnuća, u izvanparničnom će postupku razvrgnuti suvlasničku zajednicu, odnosno izvršiti diobu nekretnine fizičkom diobom, isplatom ili civilnom diobom.

Geometrijska dioba nekretnine

Geometrijska dioba nekretnine vrši se isključivo ako je moguće nekretninu podijeliti na više manjih zemljišnih čestica tako da svaki suvlasnik stekne novonastalu česticu razmjerno svom suvlasničkom udjelu. Prigodom geometrijske diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.

Međutim, ako sud utvrdi da je geometrijska dioba nekretnine nije moguća a da se znatno ne umanji vrijednost iste, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

Pravo na diobu nekretnine isplatom

Sukladno Zakonu, suvlasnik ima pravo na diobu nekretnine isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.

U tom slučaju, ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom. Međutim, suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog.