Posjed

POSJED

Sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15,94/17) posjed se stječe kada stjecatelj uspostavi svoju faktičnu vlast glede stvari, npr. ulazak u posjed nekretnine, bilo da je faktičnu vlast osnovao jednostranim činom u kojem slučaju govorimo o izvornom stjecanju posjeda ili da mu je ona prenesena, a u kojem slučaju se radi o izvedenom načinu stjecanja posjeda.
Posjed je stečen izvorno u slučaju kada stjecatelj fizički uzme neku stvar koja do tada nije bila ni u čijem posjedu u svoj neposredan posjed, primjerice ako je lovac uhvatio neku životinju u zamku i uzeo je za sebe u svoje ruke.

Međutim, neovisno o prije navedenom valja napomenuti kako nije dozvoljeno uspostavljanje faktične vlasti na stvari na način da bi se ta vlast oduzela od dotadašnjeg posjednika, osim u slučaju ako bi se radilo o izvedenom stjecanju gdje bi novi posjednik stekao posjed voljom dotadašnjeg posjednika. Također, stjecatelj stječe posjed stvari kada mu dotadašnji posjednik očitovanjem svoje volje npr. na temelju sporazuma, preda stvar te bi mu tada doista stvar fizički i bila predana.

Ulazak u posjed nekretnine – Što je to posjed?

Posjed je sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pravno relevantna faktična vlast koju neka osoba ima glede određene stvari. Za razliku od prava vlasništva koje je jedno od stvarnih prava, posjed se smatra činjenicom, ali takvom da je socijalno i pravno relevantna i izaziva određene pravne učinke. Zaštita posjeda prvenstveno služi zaštiti javnog reda i mira, dakle zaštiti općeg interesa da se održi stabilnost i kontinuitet socijalnih odnosa u kojima ljudi žive.

Što je to nekretnina?

Nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje. U slučaju da je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo, zemljišnoknjižno tijelo, koje je kao takvo jedna nekretnina. Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje.

Ono što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji, ali valja znati kako nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s zemljištem spojeno samo radi neke prolazne namjene.

Također, važno je znati kako nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svojem vlasništvu, a isto se na odgovarajući način primjenjuje i na one zgrade i druge građevine koje od zemljišta ili od općega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svojem vlasništvu.

Ulazak u posjed nekretnine – Kakvoća posjeda

Osim navedenih načina stjecanja posjeda koji su navedeni u uvodu ovog stručnog članka, da bi posjednik stekao posjed, posjed mora biti određene kvalitete, odnosno zakonit, istinit i pošten. Posjed koji ima sve tri navedene kvalitete posjeda naziva se kvalificiranim posjedom.

Zakonit je onaj posjed koji se zasniva na valjanoj pravnoj osnovi, odnosno valjanom pravnom temelju, primjerice ulazak u posjed nekretnine na temelju ugovora. Posjed je istinit ako ga je stjecatelj stekao na način koji je dopušten i pravilan bilo to izvornim ili izvedenim stjecanjem.

U slučaju da posjednik stekne posjed protivno volji dotadašnjeg posjednika služeći se pritom fizičkom ili psihičkom silom, prijevarom ili zlouporabom povjerenja, posjed tada nije istinit i dotadašnji posjednik ima pravo da ostvari zaštitu posjeda. Pošten je onaj posjed ako posjednik kada ga je stekao nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da mu ne pripada pravo na posjed.

U slučaju da osoba stekne posjed na osnovi ugovora koji je valjano sklopljen nema razloga sumnji u valjanost takve pravne osnove koja mu osigurava pravo na posjed. Međutim, poštenje prestaje u trenutku kada osoba sazna da joj pravo na posjed ne pripada, odnosno kada sazna da je ugovor na temelju kojeg joj je predana stvar u posjed ništetan npr. ništetnost ugovora o zakupu poslovnog prostora.

Također, potrebno je istaknuti kako se poštenje i istinitost posjeda pravne osobe prosuđuje prema poštenju i postupanju one fizičke osobe koja je za tu pravnu osobu ovlaštena poduzimati čine stjecanja ili izvršavanja njezina posjeda, a poštenje i istinitost posjeda osoba koje imaju zakonskoga zastupnika prosuđuje se prema poštenju i postupanju njihova zastupnika.

Razlika između posjeda i vlasništva nekretnine

Vlasništvo i posjed nekretnine vrlo su različiti s obzirom da je vlasništvo vrsta stvarnog prava na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini sve što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, a ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, a posjed je pravno relevantna faktična vlast koju neka osoba ima glede određene stvari.

Za razliku od vlasništva koje je jedno od stvarnih prava, posjed je kao što je to navedeno u uvodu ovog stručnog članka, činjenica, ali socijalno i pravno relevantna koja izaziva određene pravne učinke. Također, ako primjerice na osnovu ugovora o najmu osoba stekne pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine to ne znači da je postala i vlasnikom iste.

Sudska zaštita posjeda

Sukladno odredbama Zakona o parničnom postupku, dopušteno je da posjednik zbog samovlasnog smetanja posjeda podnese sudu tužbu zbog smetanja posjeda. Navedena tužba podnosi se u subjektivnom roku od 30 dana od dana kada je osoba saznala za smetanje i osobu koja izvršava smetanje njegova posjeda, a najkasnije u objektivnom roku od 1 godine od kada je smetanje nastalo.

Tužbom za smetanje posjeda tužitelj prvenstveno zahtijeva od suda da se utvrdi čin smetanja tužiteljevog posjeda, da se tuženom naredi uspostava ranijeg posjedovnog stanja i da se zabrani takvo ili slično smetanje ubuduće. Sud posjedovnu zaštitu pruža u posebnom, hitnom postupku prema posljednjem stanju posjeda i nastalom smetanju, bez obzira na pravo na posjed, pravni temelj posjeda, poštenje posjeda i bez obzira na to koliko bi smetanje posjeda bilo u kakvom društvenom, javnom ili sličnom interesu.

Prestanak posjeda stvari i prava

Posjed stvari prestaje u slučajevima kada stvar propadne, kada se izgubi, a pritom nema izgleda da će se opet pronaći, te kada je posjednik svojom voljom napustio određenu stvar npr. nakon što je osoba izvršila ulazak u posjed nekretnine pa istekom ugovora o najmu napusti tu nekretninu. Posjedniku prestaje njegov posjed i kada stvar stekne u posjed osoba koja ne želi izvršavati nikakvu njegovu vlast u pogledu te stvari ili kad mu druga osoba oduzme stvar, ako on nije ostvario zaštitu svojeg posjeda.

Posjed prava prestaje u slučajevima kada propadne nekretnina na kojoj je posjednik izvršavao sadržaj toga prava ili se posjednik odrekao svojega posjeda prava. S druge strane, posjed prava ne prestaje ako se ne izvršava sadržaj prava stvarne služnosti sve dok ga njegov posjednik može izvršavati. U slučaju ako osoba to izričito želi tada posjed prestaje, no međutim, kada posjednik poslužne nekretnine prestane činiti što je dotada činio, prestane trpjeti da se i dalje izvršava sadržaj prava služnosti na njegovoj nekretnini, odnosno prestane propuštati što je do tada propuštao, tada samo ako posjednik prava ne ostvari zaštitu svoga posjeda.