[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"blog-meta-hr":3,"settings":17,"blog-predugovor-i-ugovor-o-kupoprodaji-nekretnine-sto-provjeriti-prije-potpisa-hr":83},{"title":4,"subtitle":5,"seo":6,"categories":10},"Objave","Najnovije vijesti, publikacije i stručne analize iz područja prava.",{"title":7,"description":8,"ogImage":9},"Objave | Odvjetnički ured Luka Mrkić","Najnovije vijesti, publikacije i stručne analize iz područja prava. Odvjetnički ured Luka Mrkić, Zadar.","/assets/og-blog.jpg",[11,14],{"id":12,"label":13},"novosti","Novosti",{"id":15,"label":16},"publikacije","Publikacije",{"siteName":18,"siteUrl":19,"defaultLocale":20,"contact":21,"social":28,"footer":30,"navigation":34,"mapEmbedUrl":60,"contactPresets":61},"Odvjetnički ured Luka Mrkić","https://www.lukamrkic.hr","hr",{"phones":22,"email":25,"address":26,"addressLink":27},[23,24],"+385 23 701 888","+385 95 7009 342","odvjetnik@lukamrkic.hr","Zrinsko-Frankopanska 38, 23000 Zadar, Hrvatska","https://maps.google.com/?q=Zrinsko-Frankopanska+38+Zadar",{"linkedin":29,"facebook":29,"instagram":29},"",{"legalText":31,"copyrightText":32,"creditText":33},"Odvjetnički ured Luka Mrkić pruža visokokvalitetne pravne usluge s naglaskom na individualni pristup svakom klijentu.","© 2025 Odvjetnički ured Luka Mrkić. Sva prava pridržana.","Web by CodeRed",{"main":35,"footer":54},[36,39,42,46,49,51],{"label":37,"url":38},"Početna","/",{"label":40,"url":41},"O nama","/o-nama",{"label":43,"url":44,"children":45},"Područja prakse","/podrucja-prakse",[],{"label":47,"url":48},"Naš tim","/nas-tim",{"label":4,"url":50},"/objave",{"label":52,"url":53},"Kontakt","/kontakt",[55,56,57,58,59],{"label":40,"url":41},{"label":43,"url":44},{"label":47,"url":48},{"label":4,"url":50},{"label":52,"url":53},"https://www.google.com/maps/embed?pb=!1m18!1m12!1m3!1d2879.5!2d15.2388472!3d44.1076802!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x4761fa8a60de4bed%3A0x1265bebba2680f68!2sUl.%20Zrinsko%20Frankopanska%2038%2C%2023000%2C%20Zadar!5e0!3m2!1sen!2shr!4v1706300000000!5m2!1sen!2shr",{"hr":62,"en":69,"de":76},{"meeting":63,"email":66},{"subject":64,"message":65},"Zahtjev za online sastanak","Poštovani,\n\nŽelio/željela bih dogovoriti online sastanak radi pravnog savjetovanja.\n\nDostupan/dostupna sam putem platforme Zoom ili Microsoft Teams.\nPreferirana vremena: [unesite okvirno vrijeme dostupnosti]\n\nKratki opis predmeta:\n[opišite ukratko o čemu se radi]\n\nS poštovanjem,",{"subject":67,"message":68},"Upit za pravno savjetovanje","Poštovani,\n\nObraćam Vam se s upitom vezanim za:\n[opišite predmet upita]\n\nOsnovne informacije:\n[navedite relevantne podatke]\n\nMolim Vas za povratnu informaciju.\n\nS poštovanjem,",{"meeting":70,"email":73},{"subject":71,"message":72},"Online meeting request","Dear Sir/Madam,\n\nI would like to schedule an online meeting for legal counseling.\n\nI am available via Zoom or Microsoft Teams.\nPreferred times: [enter your approximate availability]\n\nBrief description of the matter:\n[briefly describe what it is about]\n\nKind regards,",{"subject":74,"message":75},"Legal counseling inquiry","Dear Sir/Madam,\n\nI am contacting you regarding:\n[describe the subject of your inquiry]\n\nBasic information:\n[provide relevant details]\n\nI look forward to your response.\n\nKind regards,",{"meeting":77,"email":80},{"subject":78,"message":79},"Anfrage für Online-Meeting","Sehr geehrte Damen und Herren,\n\nich möchte ein Online-Meeting zur Rechtsberatung vereinbaren.\n\nIch bin über Zoom oder Microsoft Teams erreichbar.\nBevorzugte Zeiten: [geben Sie Ihre ungefähre Verfügbarkeit an]\n\nKurze Beschreibung der Angelegenheit:\n[beschreiben Sie kurz, worum es geht]\n\nMit freundlichen Grüßen,",{"subject":81,"message":82},"Anfrage zur Rechtsberatung","Sehr geehrte Damen und Herren,\n\nich wende mich an Sie bezüglich:\n[beschreiben Sie den Gegenstand Ihrer Anfrage]\n\nGrundinformationen:\n[geben Sie relevante Daten an]\n\nIch freue mich auf Ihre Rückmeldung.\n\nMit freundlichen Grüßen,",{"id":84,"slug":84,"title":85,"excerpt":86,"content":89,"category":12,"author":238,"publishedAt":239,"featuredImage":240,"tags":241,"seo":242,"published":245,"alternateSlugs":246},"predugovor-i-ugovor-o-kupoprodaji-nekretnine-sto-provjeriti-prije-potpisa","Predugovor i Ugovor o kupoprodaji nekretnine – što provjeriti prije potpisa?",[87,88],"Kupnja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka koje većina ljudi donosi tijekom života. To posebno vrijedi za strane državljane koji kupuju stan, kuću, apartman, vilu ili zemljište u Hrvatskoj.","U našem radu s klijentima iz Njemačke i Austrije posebnu pažnju posvećujemo upravo pravnoj provjeri nekretnine i dokumentacije prije potpisivanja bilo kakvog ugovora i prije uplate kapare.",[90,92,93,95,97,99,101,103,105,107,111,113,115,117,118,120,122,124,126,128,130,132,133,135,137,139,141,142,144,146,148,150,152,154,155,157,159,161,163,164,166,168,170,172,174,176,178,180,182,183,184,186,188,190,192,194,196,198,200,202,204,205,207,209,211,213,215,217,219,221,223,225,227,228,230,232,234,236],{"type":91,"text":87},"paragraph",{"type":91,"text":88},{"type":91,"text":94},"U praksi se često susrećemo sa situacijama u kojima kupac pronađe nekretninu, dogovori cijenu s prodavateljem i dobije predugovor na potpis. Prodavatelj ili agencija pritom često traže da se ugovor potpiše u kratkom roku i da se odmah uplati kapara.",{"type":91,"text":96},"Kupac se tada može naći pod pritiskom jer ne želi izgubiti nekretninu koju je pronašao.",{"type":91,"text":98},"Naš je savjet uvijek isti – prije potpisa potrebno je provjeriti pravni status nekretnine i sadržaj ugovora.",{"type":91,"text":100},"Kod klijenata iz Njemačke i Austrije tome posvećujemo posebnu pažnju jer se kupac susreće s hrvatskim pravnim sustavom, zemljišnim knjigama, katastrom i dokumentacijom koju često ne poznaje iz vlastitog pravnog sustava.",{"type":91,"text":102},"Zbog toga dokumentaciju i ugovore za naše klijente pripremamo i objašnjavamo dvojezično (hrvatsko-englesko) i (hrvatsko-njemačko), kako bi kupac u potpunosti razumio što kupuje, koje obveze preuzima i koje pravne posljedice proizlaze iz potpisivanja ugovora.",{"type":91,"text":104},"Problemi koji se otkriju nakon potpisa mogu biti znatno skuplji i složeniji od pravne provjere provedene prije kupnje.",{"type":91,"text":106}," ",{"type":108,"level":109,"text":110},"heading",1,"\u003Cstrong>Predugovor o kupoprodaji nekretnine\u003C/strong>",{"type":91,"text":112},"Predugovor je ugovor kojim se stranke obvezuju sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine.",{"type":91,"text":114},"U praksi se predugovor često sklapa kada kupac i prodavatelj žele rezervirati nekretninu, ali glavni ugovor o kupoprodaji još nije moguće ili nije praktično odmah sklopiti, primjerice zato što nekretnina nije u cijelosti izgrađena ili nije etažirana i upisana u zemljišne knjige. U takvim situacijama stranke sklapaju predugovor o kupoprodaji nekretnine kojim se obvezuju sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji pod unaprijed dogovorenim uvjetima.",{"type":91,"text":116},"Predugovor bi trebao jasno odrediti najmanje koja se nekretnina kupuje, tko je prodavatelj i tko je kupac, kupoprodajnu cijenu, iznos i način plaćanja kapare, rok za sklapanje glavnog ugovora, uvjete pod kojima će se zaključiti konačni ugovor, što se događa ako jedna od stranaka ne ispuni svoju obvezu, rok predaje nekretnine u posjed, eventualne posebne uvjete kupoprodaje.",{"type":108,"level":109,"text":106},{"type":108,"level":109,"text":119},"\u003Cstrong>Kapara je jedan od najvažnijih elemenata predugovora\u003C/strong>",{"type":91,"text":121},"Kapara je institut uređen člankom 303. Zakona o obveznim odnosima i predstavlja novčani iznos ili drugu zamjenjivu stvar koju jedna ugovorna strana daje drugoj u trenutku sklapanja ugovora.",{"type":91,"text":123},"Njezina osnovna svrha je dvostruka. S jedne strane, kapara predstavlja dokaz da je ugovor sklopljen, a s druge strane služi kao sredstvo osiguranja da će ugovor biti ispunjen. Upravo zbog toga kapara nije isto što i običan predujam, već institut koji proizvodi posebne pravne učinke već samim trenutkom njezina davanja.",{"type":91,"text":125},"Uobičajeno je da kapara iznosi oko 10 % kupoprodajne cijene, ali njezin pravni učinak ovisi o tome kako je ugovorena. Stranke mogu u pravilu ugovoriti kaparu iz iznosu kojem žele.",{"type":91,"text":127},"Ako je kapara ugovorena kao odustatnina, posljedice odustanka mogu biti različite za kupca i prodavatelja.",{"type":91,"text":129},"Ako ugovorom nije posebno ugovoreno pravo na odustanak, strana koja je dala kaparu ne može jednostrano odustati od ugovora i tražiti njezin povrat, jednako kao što ni druga strana ne može jednostrano raskinuti ugovor uz jednostavno vraćanje dvostrukog iznosa kapare.",{"type":91,"text":131},"Na taj način kapara ima funkciju stabilizacije ugovornog odnosa i ograničava mogućnost jednostranog izlaska iz već sklopljenog posla.",{"type":91,"text":29},{"type":108,"level":109,"text":134},"\u003Cstrong>Pravna provjera nekretnine prije potpisa Predugovora o kupoprodaji nekretnine\u003C/strong>",{"type":91,"text":136},"Uvijek svojim strankama savjetujemo da se pravna provjera nekretnine provede prije potpisivanja predugovora, a svakako prije uplate kapare.",{"type":91,"text":138},"Odvjetnik pri provjeri ne treba utvrditi samo je li prodavatelj upisan kao vlasnik.",{"type":91,"text":140},"Potrebno je utvrditi postoji li stvarni pravni i faktični preduvjet za sigurnu kupnju te postoje li okolnosti koje bi mogle otežati ili onemogućiti stjecanje i upis vlasništva.",{"type":91,"text":106},{"type":91,"text":143},"\u003Cstrong>1. Tko je stvarni vlasnik nekretnine?\u003C/strong>",{"type":91,"text":145},"Prvi korak je provjera zemljišnoknjižnog izvatka.",{"type":91,"text":147},"Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od lista A – podaci o nekretnini, lista B – podaci o vlasniku, lista C – tereti i prava trećih osoba.",{"type":91,"text":149},"U teretnom listu mogu biti evidentirane, primjerice, hipoteke, služnosti, zabilježbe sporova, zabilježbe ovrhe, zabrane otuđenja i druga prava trećih osoba. Zato je važno da Kupac prije sklapanja Predugovora o kupoprodaji nekretnine provjeri da li je nekretnina sigurna za kupnju.",{"type":91,"text":151},"Posebno je važno provjeriti odgovaraju li podaci iz ugovora podacima u zemljišnim knjigama.",{"type":91,"text":153},"Pogreška u identifikaciji nekretnine može kasnije stvoriti ozbiljne probleme prilikom upisa vlasništva nekretnine u zemljišne knjige.",{"type":91,"text":106},{"type":91,"text":156},"\u003Cstrong>2. Postoji li hipoteka, zabilježba spora ili drugi teret na nekretnini?\u003C/strong>",{"type":91,"text":158},"Nekretnina može biti opterećena hipotekom, služnošću, zabilježbom ovrhe ili drugim pravom treće osobe. To ne znači nužno da se nekretnina ne može prodati.",{"type":91,"text":160},"Međutim, kupac mora znati što točno kupuje i kada će se određeni teret brisati.",{"type":91,"text":162},"Ako postoji hipoteka banke, primjerice, ugovor treba precizno urediti način njezina brisanja i povezati isplatu kupoprodajne cijene s odgovarajućom dokumentacijom.",{"type":91,"text":106},{"type":91,"text":165},"\u003Cstrong>3. Je li kuća ili apartman legalno izgrađen?\u003C/strong>",{"type":91,"text":167},"Kod kupnje kuće, vile, apartmana ili druge građevine nije dovoljno provjeriti samo zemljišne knjige.",{"type":91,"text":169},"Potrebno je provjeriti i odgovarajuću dokumentaciju o gradnji.",{"type":91,"text":171},"Naime, potrebno je da Kupac provjeri da li nekretninama ima uporabnu dozvolu i građevinsku dozvolu. Jer Prodavatelj može biti upisan u zemljišne knjige kao vlasnik, ali nekretnina osobito ako je riječ o kući može biti bez građevinske dozvole ili bez uporabne dozvole.",{"type":91,"text":173},"\u003Cstrong> \u003C/strong>",{"type":91,"text":175},"\u003Cstrong>4. Odgovara li ono što kupujete onome što je upisano?\u003C/strong>",{"type":91,"text":177},"Kod nekretnina nije rijetkost da postoje razlike između podataka u različitim evidencijama.",{"type":91,"text":179},"Mogu se razlikovati podaci o površini, broju čestice, objektima ili načinu uporabe.",{"type":91,"text":181},"Nije dovoljno kupiti nekretninu. Potrebno je osigurati da se stečeno vlasništvo može uredno upisati.",{"type":91,"text":106},{"type":91,"text":173},{"type":108,"level":109,"text":185},"\u003Cstrong>Ugovor o kupoprodaji nekretnine\u003C/strong>",{"type":91,"text":187},"Nakon što je provjera provedena i stranke su dogovorile sve uvjete, sklapa se kupoprodajni ugovor.",{"type":91,"text":189},"Kupoprodajni ugovor treba biti prilagođen konkretnoj transakciji.",{"type":91,"text":191},"Ne postoji jedan univerzalni ugovor koji je jednako siguran za svaku kupnju nekretnine.",{"type":91,"text":193},"Kod sastavljanja ugovora potrebno je posebno urediti kupoprodajnu cijenu, način plaćanja kupoprodajne cijene, predaju nekretnine, postojeće terete, tabularnu izjavu bez koje se ne možete upisati kao vlasnik nekretnine u zemljišnoj knjizi unatoč činjenici da ste Prodavatelju isplatili čitav iznos kupoprodajne cijene.",{"type":91,"text":195},"Dakle, u Ugovoru o kupoprodaji nekretnine mora biti jasno određeno koliko iznosi kupoprodajna cijena, kada se plaća i na koji način.",{"type":91,"text":197},"Ako se dio cijene plaća prije potpisa, dio nakon potpisa, a ostatak nakon ispunjenja određenih uvjeta, Ugovor treba precizno definirati svaki korak.",{"type":91,"text":199},"Nadalje, u Ugovoru o kupoprodaji nekretnine potrebno je odrediti kada Prodavatelj predaje nekretninu kupcu.",{"type":91,"text":201},"U Ugovoru se može urediti i stanje u kojem se nekretnina predaje, predaja ključeva, podmirenje režija i druga pitanja povezana s primopredajom.",{"type":91,"text":203},"Ako postoje hipoteke ili drugi tereti, ugovor treba jasno odrediti kako i kada će se oni riješiti. Primjerice, u zemljišnoj knjizi može biti upisana hipoteka banke koju hipoteku će Prodavatelj riješiti nakon što mu Kupac isplati kupoprodajnu cijenu.",{"type":91,"text":173},{"type":108,"level":109,"text":206},"\u003Cstrong>Tabularna izjava\u003C/strong>",{"type":91,"text":208},"Tabularna izjava odnosno tabularna isprava predstavlja izjavu prodavatelja kojom, pod odgovarajućim uvjetima, dopušta kupcu upis prava vlasništva u zemljišne knjige.",{"type":91,"text":210},"Ona može biti sastavni dio ugovora ili zasebna isprava.",{"type":91,"text":212},"Potpis ugovora ne znači automatski da ste postali vlasnik. Ovo je jedna od najvažnijih stvari koju svaki Kupac treba znati.",{"type":91,"text":214},"Vlasništvo na nekretnini stječe se upisom u zemljišne knjige, pod uvjetima propisanim zakonom. Zato postupak ne završava potpisom ugovora. Nakon sklapanja ugovora potrebno je osigurati provedbu upisa vlasništva.",{"type":91,"text":216},"Prijedlog za upis može se podnijeti elektroničkim putem preko ovlaštenih korisnika informacijskog sustava, uključujući odvjetnika ili javnog bilježnika.",{"type":91,"text":218},"Prema hrvatskom zemljišnoknjižnom pravu uknjižba je moguća samo na temelju javnih isprava ili privatnih isprava s ovjerenim potpisom.",{"type":91,"text":220},"Privatne isprave na temelju kojih se dopušta uknjižba trebaju, uza sve ono što je propisano Zakonom o zemljišnim knjigama  ili posebnim zakonom, sadržavati i:",{"type":91,"text":222},"a) točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtijeva",{"type":91,"text":224},"b) izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu. Ta se izjava može dati i u posebnoj ispravi, ali u takvim slučajevima isprava mora sadržavati sve ono što se zahtijeva za uknjižbu.",{"type":91,"text":226},"Drugim riječima: bez tabularne izjave — nema upisa.",{"type":91,"text":29},{"type":108,"level":109,"text":229},"\u003Cstrong>Posebno važno za kupce iz Njemačke i Austrije\u003C/strong>",{"type":91,"text":231},"Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za državljane Njemačke i Austrije može biti jednostavna kada je postupak pravilno pripremljen. Međutim, strani kupac često se prvi put susreće s hrvatskim sustavom zemljišnih knjiga, katastrom, građevinskom dokumentacijom i postupkom upisa vlasništva. Razlike u pravnom sustavu, jeziku i načinu vođenja postupka mogu predstavljati dodatni izazov, zbog čega svojim klijentima iz Njemačke i Austrije posebnu pažnju posvećujemo pravnoj provjeri nekretnine i dokumentacije prije potpisa predugovora i uplate kapare.",{"type":91,"text":233},"Dokumentaciju i ugovore pripremamo i obrađujemo na hrvatskom, njemačkom i engleskom jeziku, prema potrebama konkretnog klijenta, kako bi kupac jasno razumio što kupuje, koje obveze preuzima, kada i pod kojim uvjetima plaća kupoprodajnu cijenu, kada preuzima nekretninu u posjed te na koji način ostvaruje upis prava vlasništva. Naša pravna podrška obuhvaća provjeru vlasništva, tereta i pravnog statusa nekretnine, pregled relevantne dokumentacije, pregled ili sastavljanje predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine, uređenje pitanja tabularne izjave te provedbu uknjižbe prava vlasništva u zemljišne knjige.",{"type":91,"text":235},"Za klijente koji se nalaze u Njemačkoj ili Austriji postupak je moguće organizirati i na daljinu. Na taj način možemo voditi pravni dio kupoprodaje od prve provjere dokumentacije, preko pregleda ili sastavljanja ugovora, do završetka transakcije i upisa vlasništva.",{"type":91,"text":237},"Cilj pravne provjere nije samo sigurno potpisati ugovor, već osigurati da kupac zna što kupuje, koje obveze preuzima i da se njegovo pravo vlasništva može uredno provesti i upisati u zemljišne knjige.","Luka                                                               Mrkić","2026-09-06",null,[],{"title":243,"description":244},"Predugovor i Ugovor o kupoprodaji nekretnine – što provjeriti prije potpisa","Ovdje možete saznati sve o provjeri predugovora o kupoprodaji nekretnine i ugovora prije kupnje nekretnine",true,{"hr":84,"en":84,"de":84}]