Kupoprodaja nekretnine

KUPOPRODAJA NEKRETNINE

Da bi kupac na što sigurniji način isplatio kupoprodajnu cijenu, a prodavatelj mu predao nekretninu u vlasništvo, potrebno je da zadovolje postupak kupoprodaje nekretnine. Stoga, u nastavku ovoga članka saznajte kako se provodi postupak kupoprodaje zemljišta.

Prvi korak prilikom kupoprodaje nekretnina

Ukoliko se kupac odluči za kupnju nekretnine putem stambenog kredita, najprije treba u odabranoj banci provjeriti kreditnu sposobnost. Ako utvrdi da je kreditno sposoban, sljedeće što mora napraviti je provjeriti vlasništvo nekretnine upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi.

Zemljišnoknjižni izvadak

Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu nekretnina ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu i sastoji se od tri dijela. Temeljem popisnog lista (list A) u kojem je upisana nekretnina, kupac može dobiti podatke o broju zemljišnoknjižne čestice, površine i kulture, vlasničkim listom (list B) dobiva podatke o vlasniku nekretnine, a iz teretnog lista (list C) vidljivo je je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, prvokupom, najmom ili zakupom. Također, kupac je ovlašten od vlasnika nekretnine zatražiti sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje, energetski certifikat, te provjeriti jesu li za nekretninu koju kupuje uredno podmireni režijski troškovi ili postoje li eventualno neka dugovanja.

Postupak kupoprodaje nekretnine – Predugovor

Nakon što je kupac provjerio svu dokumentaciju koju je zatražio od vlasnika nekretnine, sljedeći postupak kupoprodaje nekretnina je sklapanje predugovora. Predugovor se sklapa prije glavnog ugovora i služi kao način rezervacije nekretnina kojim se kupac obvezuje da će na dogovoreni datum sklopiti s prodavateljem ugovor o kupoprodaji, a prodavatelj se obvezuje da će nekretninu prodati upravo kupcu.

U predugovor se upisuju osnovni zemljišnoknjižni podaci o nekretnini (katastarska općina, broj čestice, broj zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana), sam opis nekretnine (adresa, ukupna površina, opis prostorija, u slučaju stana i kat i broj stana), ukupna cijena nekretnine, datum sklapanja konačnog ugovora, te se kupac obvezuje isplatiti kaparu prodavatelju.

Kapara prilikom sklapanja predugovora

Kapara obično iznosi oko 5 do 10% vrijednosti nekretnine, a dogovara se kao odustatnina. To znači da ako kupac odustane od kupnje nekretnine, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj od prodaje, kupcu mora isplatiti dvostruki iznos kapare. Kao datum sklapanja ugovora obično se određuje datum koji se nalazi unutar 3 mjeseca od dana sklapanja predugovora.

Postupak kupoprodaje nekretnine – Ugovor o kupoprodaji nekretnina

Na datum određen predugovorom, prodavatelj i kupac sklapaju ugovor o kupoprodaji nekretnine i kupac prodavatelju isplaćuje ostatak kupoprodajne cijene u kunama. Prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 78/15, 29/18), ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku i potrebno ga je ovjeriti kod javnog bilježnika.

U navedeni ugovor se, uz sve što je navedeno predugovorom, uvrštava datum predaje nekretnina u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Ako kupac kupuje nekretninu kreditom banke, ugovor će morati prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretnini.

Tabularna izjava

Bitno je napomenuti da kupac ne stječe vlasništvo nekretnine samim sklapanjem glavnog ugovora i isplatom kupoprodajne cijene, već upisom u zemljišne knjige i to temeljem ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave. Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca.

Prodavatelj mora izdati kupcu tabularnu izjavu, ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu. Dakle, tabularnom izjavom prodavatelj ovlašćuje kupca da bez ikakvoga daljnjeg pitanja i odobrenja ishodi uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.

Uknjižbom prava vlasništva nekretnina u zemljišne knjige, kupac postaje novi vlasnik nekretnine te stječe pravo da njome raspolaže, posjeduje je, koristi, uporabi i svakog trećeg od toga isključi, te time završava postupak kupoprodaje nekretnine.