Immobilienverkauf mit mehreren eigentuemern

IMMOBILIENVERKAUF MIT MEHREREN EIGENTUEMERN

Das Gesetz ueber Eigentum und andere dingliche Rechte (Amtsblatt 91/96) regelt Moeglichkeiten zur Aufloesung des Miteigentums an Sachen und zwar durch Aufteiling beweglicher Sachen durch physische Teilung, unbeweglicher Sachen durch geometrische Teilung, verschreibt auch Zivilabteilung, Aufloesung mit Auszahlung, gleichzeitige Aufloesung mehrer Sachen, sogenannte Verteilung nach Aequivalenten und Aufloesung durch Einrichtung eines Etageneigentums.

Angesichts, dass das Miteigentumsteilungsverfahren nach den Regeln des aussergerichtlichen Verfahrens ablaeuft, bedeutet das, dass der Miteigentuemer, der die Aufloesung moechte ( wenn es keine Einigung zwischen den Eigentuemern der Immobilie gibt), dem Gericht einen Vorschlag unterbreiten muss, der alle Miteigentuemer einbezieht.

IMMOBILIENVERKAUF

Wenn mehrere Personen im Eigentum eine Sache besitzen, so dass jede Person Recht auf ihren  Eigentumsteil hat, rechenbestimmtes  Verhaeltnis zum gesamten Eigentumsrechts an der Sache, sind alle Miteigentuemer dieser Sache und die Ihnen gehoerenden Teile des Eigentumsrecht sind Miteigentuemersteile.

Daher gehoert jedem Miteigentuemer sein Miteigentuemersteil. Jeder Miteigentuemer ist vollstaendiger Eigentuemer des idealen Teils der Sache, welche seinem Miteigentumsteil entspricht.  So hat der Miteigentuemer Rechtsvollmacht ueber seinen idealen Teil der Sache, wenn er  im Hinblick auf die Beschaffenheit des idealen Teiles ausfuehren kann. Sofern die Rechte der anderen nicht beruehrt werden, kann der Miteigentuemer ueber seinen idealen Teil der Sache selbstaendig verfuegen, ihn selbstaendig veraeusseren, seinen Ertrag einsammeln und alle Kosten und Lasten seines Teils selbstaendig tragen und ihn auch aufgeben. Bei dieser Verfuegung benoetigt er nicht die Zustimmung der uebrigen Miteingentuemern. Da es sich jedoch um Miteigentum handelt, hat keiner der Miteigentuemer das volle Eigentumsrecht an der Sache sondern nur an ihren Miteigentumsanteil.

IMMOBILIENVERKAUF MEHRERER EIGENTUEMER – ETAGERE(AUFTEILUNG)

Aus rechtlicher Sicht hindert die Eigentuemer nichts davon ihren idealen Miteigentumsteil der Immobilie zu verkaufen , und dies erfordert nicht die Zustimmung der anderen Miteigentuemer.  Falls Sie keinen Kaeufer finden der nur Ihren idealen Miteigentumsteil kaufen wuerde, koennen Sie  Etagerung (Austeilung) desselben machen. Wenn die anderen Miteigentuemer das Verfahren der Austeilung nicht durchfuehren oder den Teilungsvertag nicht unterzeichnen wollen, koennen Sie auf die Aufloesung der Miteigentuemergemeinschaft bestehen. Der einfachste Weg, der den geringsten Zeit- und Kostenaufwand erfordert, ist die Aufloesung durch schriftliche Vereinbarung.  In einer solchen Vereinbarung koennen Sie mit den Miteigentuemern die Verteilungart vereinbaren.  Sind die anderen Miteigentuemer mit der vereinbarten Aufloesung der Miteigentuemergemeinschaft nicht einverstanden, kann es auch im aussergerichtlichen Verfahren gerichtlich erreicht werden. Dann wird das Gericht die Miteigentuemergemeinschaft mit einem rechtkraeftigen Urteil aufloesen und zwar dass sie geometrisch aufgeteilt wird oder oeffentlich versteigert wird und das Geld zwischen Ihnen und den anderen Miteigentuemern der Immobilie verteilt.

DAS AUFTEILUNGSRECHT DES MITEIGENTUMS DER IMMOBILIE

Nach dem Gesetz wird beim Bestehen des Miteigentums einer Sache davon ausgegangen, dass diese rechtlich in inhaltsgleiche Teile (ideale Teile) verteilt sind, und deren Groesse sich nach der Groesse der Miteigentumsteile richtet. Daher ist jeder Miteigentuemer der Eigentuemer  seines idealen Teils der Sache, der seinem Miteigentumsanteil entspricht, und verfuegt daher auf alle Befugnisse die dem Eigentuemer zustehen, falls er sie unter Beruecksichtigung der Natur des idealen Teils ausfuehren kann.

Sofern nicht anders bestimmt ist, kann jeder Miteigentuemer alle Befugnisse , die ihm als Inhaber eines Teils der Eigentumsrechte in Bezug auf die gesamte Sache zusteht, ohne Zustimmung der anderen Miteigentuemern ausfuehren, sofern dadurch die Rechte der anderen Miteigentuemern nicht verletzt werden.

Auf dieser Weise hat jeder Miteigentuemer das Recht, die Miteigentumgemeinschaft aufzuloesen, sofern dies moeglich und zulaessig ist, und dieses Recht erlischt nicht. Es ist wichtig zu beachten, dass der Miteigentuemer jederzeit die Aufloesung beantragen kann, es sei denn, dies wuerde sich zum Nachteil der anderen auswirken, dies ist jedoch auch moeglich falls sich aufgrund der Umstaende  nicht  vernuenftigerweise  erwartet werden kann bald zu aendern, dass die Aufloesung zu Lasten anderer Miteigentuemer , gehen wuerde. Ueber den Einwand, dass die Aufloesung nicht verlangt werden kann, entscheidet das zustaendige Gericht fuer die Fuehrung des Aufloesungsverfahren.

Daher kann der Miteigentuemer gemaess dem Gesetz das Recht auf die Aufloesung ereichen:

Vereinbarung (Aufloesungsvertrag) mit allen Miteigentuemern mit denen er die Miteigentuemergemeinschaft aufloest (freiwillige Aufloesung) oder
Durch das Gericht, wenn zwischen den Miteigentuemerrn keine Einigung ueber die Aufloesungsart besteht (gerichtliche Aufloesung).

IMMOBILIENVERKAUF MEHRER EIGENTUEMER – Freiwillige Aufteilung der Immobilie

Eine freiwillige Immobilienteilung liegt vor, wenn der Miteigentuemer sein Aufteilungsrecht in einer Vereinbarung mit allen Miteigentuemern erreicht, mit denen er das Miteigentum aufteilt.

Voraussetzung fuer die freiwillige Immobilienteiliung ist, dass der Vertrag zwischen allen Miteigentuemern in schriftlicher Form abgeschlossen wurde und die Unterschriften der Miteigentuemern beglaubigt wurden. Auch ueber den Beschluss der Teilungsdurchfuehrung sowie ueber den Gegenstand und die Teilungsart muss die Einstimmigkeit der Miteigentuemer bestehen. Im Falle der freiwilligen Immobilienaufteilung koennen sich die Miteigentuemer auf jeder genannten Art in der Einleitung einigen, mit Ausnahme derjenigen, die tatsaechlich nicht moeglich ist oder gesetzlich nicht zulaessig ist.

IMMOBILIENVERKAUF MEHRER EIGENTUEMER – Gerichtliche Immobilienaufteilung

Anderseits, wenn die Aufteilung durch das Gericht anlaesslich eines Vorschlags zur Aufteilung der Immobilie durchgefuehrt wird, so ist es in erster Linie an strenge gesetzliche Vorschriften verbindet, und an eine gueltige Vereinbarung der Parteien ueber die Aufteilungsart, sofern eine solche besteht und moeglich und zulaessig ist, und durch das Recht der Teilung durch Zahlung, dass der einzelne Miteigentuemer aufgrund eienes Rechtsgechaefts oder Gesetzes haette.

Wenn das Gericht jedoch nicht an die Methode der Aufloesung gebunden ist, wird  in aussergerichtlichen Verfahren die Miteigentuemergemeinschaft aufgeloest, d.h. die Immobilie durch physische Teilung, Zahlung oder zivilrechtliche Teilung aufgeteilt.

GEOMETRISCHE AUFTEILUNG DER IMMOBILIE

Eine geometrische Aufteilung der Immobilie erfolgt ausschliesslich dann wenn es moeglich ist die Immobilie in mehrere Parzellenstuecke  auftzueilen, so dass  jeder Miteigentuemer im Verhaeltnis mit seinem Miteigentumsanteil , seine neuentstandene  Parzelle, erwirbt. Anlaesslich    der geometrischen Immobilienaufteilung kann das Gericht  ein Durchgangsrecht einrichten, und dingliche Belastung fuer die anderen Teile der Immobilie festlegen, wenn dies fuer die Nutzung oder Verwertung des durch die Teilung abgetrennten Teils erforderlich ist.

Stellt das Gericht jedoch fest, dass die geometrische Aufteilung der Immobilie nicht moeglich ist, ohne den Wert erheblich zu mindern, dann entscheidet das Gericht die Sache auf einer oeffentlichen Versteigerung oder auf andere geeignete Weise zu verkaufen und den erzielten Betrag anteilig den Miteigentuemern aufzuteilen (Zivilabteilung).

DAS RECHT DIE IMMOBILIE GEGEN AUSZAHLUNG AUFZUTEILEN

 Der Miteigentuemer hat nach den Gesetz das Recht,  die Immobilie durch Auszahlung zu teilen, wenn dies durch Gesetz oder Rechtsakt besonders bestimmt ist oder wenn sich daraus ergibt, dass ein besonders schwerwiegender Grund hierfuer vorliegt, so stellt das Gericht fest, dass die Sache ihm vollstaendig gehoert und dass er den anderen Miteigentuemern den Wert innerhalb einer Frist bezahlt, die das Gericht nach den Umstaenden bestimmt.

In diesem Fall steht den anderen Miteigentuemern bis zur Bezahlung ein Pfandrecht an den Sachen zu, die den Anspruchberechtigten der Auteilung gehoeren. Zahlt er sie nicht innerhalb der Frist, so koennen sie Erfuellung oder Einziehung des Pfandwerts verlangen und ausserdem die Aufhebung des Auszahlungsbeschlusses durch Zahlung verlangen. Jedoch, Miteigentuemer deren Miteigentumsanteile zusammen mindestens neun Zehntel betragen, muessen keinen besonders schwerwiegenden Grund haben fuer die Aufteilung, so dass Ihnen die Immobilie in Eigentum zugeteilt wird.