Immobilienkauf und -verkauf

Damit der Käufer den Kaufpreis so sicher wie möglich zahlen kann und der Verkäufer ihm das Eigentum an der Immobilie überträgt,, ist es notwendig, das Verfahren des Immobilienkaufs zu beachten. Informieren Sie sich daher in der Fortsetzung dieses Artikels, wie das Verfahren zum Kauf und Verkauf von Grundstücken durchgeführt wird.

Der erste Schritt beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Entscheidet sich der Käufer für den Immobilienkauf über einen Wohnungsbaudarlehen, muss er zunächst seine Bonität bei der ausgewählten Bank prüfen. Stellt er fest, dass er kreditwürdig ist, muss er als nächstes prüfen, ob das Eigentum an der Immobilie im Grundbuch des Gemeindegerichtes eingetragen ist, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist der einzige Nachweis über das Eigentum an Immobilien oder ein anderes Recht, das Gegenstand der Eintragung in das Grundbuch sein kann, und besteht aus drei Teilen. Anhand des Gutsbestandsblattes (Blatt A), in dem die Immobilie eingetragen ist, kann sich der Käufer über Flurstück, Fläche und Kultur informieren, aus dem Eigentumsblatt (Blatt B) erhält er Informationen über die Eigentümer der Immobilie, und aus dem Lastenblatt (Blatt C) ist ersichtlich, ob Immobilie mit Rechten Dritter, wie zum Beispiel Hypothek, Vorkaufsrecht, Vermietung oder Pacht belastet ist. Außerdem ist der Käufer berechtigt, vom Eigentümer der Immobilie alle Unterlagen über das Gebäude und das ihm gehörende Grundstück, sowie einen Energieausweis, zu verlangen und zu prüfen, ob die Gemeinkosten für die von ihm zu kaufende Immobilie ordnungsgemäß beglichen bzw. ob irgendwelche Schulden vorhanden sind.

Immobilienkaufverfahren - Vorvertrag

Nachdem der Käufer alle vom Eigentümer der Immobilie angeforderten Unterlagen überprüft hat, ist der nächste Schritt beim Kauf von Immobilien der Abschluss eines Vorvertrages. Der Vorvertrag wird vor dem Hauptvertrag abgeschlossen und dient der Reservierung einer Immobilie, durch die sich der Käufer verpflichtet, mit dem Verkäufer zum vereinbarten Termin einen Kaufvertrag abzuschließen, und der Verkäufer sich verpflichtet, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen.

Im Vorvertrag werden die grundbücherlichen Grunddaten der Immobilie (Gemarkung, Flurstück-Nr., Grundbuchblatt), die Beschreibung der Immobilie selbst (Anschrift, Gesamtfläche, Zimmerbeschreibung, bei einer Wohnung auch das Stockwerk und die Nummer der Wohnung), der Gesamtpreis der Immobilie und das Datum des Abschlusses des endgültigen Kaufvertrages eingetragen, wobei sich der Käufer verpflichtet, die Anzahlung an den Verkäufer zu leisten.

Anzahlung bei Abschluss eines Vorvertrages

Die Anzahlung beträgt in der Regel etwa 5 bis 10 % des Immobilienwertes und wird als Abstandsgeld vereinbart. Das bedeutet, wenn der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten sollte, wird die Anzahlung vom Verkäufer einbehalten, und wenn der Verkäufer den Verkauf aufgibt, muss er dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zahlen. Der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wird in der Regel in den Zeitraum innerhalb von 3 Monaten ab Abschluss des Vorvertrages gesetzt.

Immobilienkaufverfahren – Immobilienkaufvertrag

An dem im Vorvertrag festgelegten Datum schließen der Verkäufer und der Käufer einen Immobilienkaufvertrag ab und der Käufer zahlt dem Verkäufer den Rest des Kaufpreises in Kuna. Gemäß dem Gesetz über die Schuldverhältnisse (Amtsblatt „Narodne novine“ 35/05, 41/08, 78/15, 29/18) muss der Immobilienkaufvertrag schriftlich geschlossen und von einem Notar beglaubigt werden.

Neben allem, was im Vorvertrag steht, enthält dieser Vertrag das Datum der Übergabe der Immobilie an den Käufer und die Garantie des Verkäufers, dass keine Rechte Dritter an der Immobilie bestehen. Wenn der Käufer eine Immobilie mit einem Bankdarlehen kauft, muss der Vertrag zuvor von einem Notar beurkundet werden, und die Bank trägt eine Hypothek auf die Immobilie ein.

Auflassungserklärung

Wichtig zu beachten ist, dass der Käufer das Eigentum an der Immobilie nicht durch Abschluss des Hauptvertrages und Zahlung des Kaufpreises erwirbt, sondern durch Eintragung in das Grundbuch, und zwar auf Grundlage des Kaufvertrags und der Auflassungserklärung. Die Auflassungserklärung ist ein Dokument, mit dem der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie vollständig bezahlt ist und er dem Käufer die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch gestattet.

Der Verkäufer muss dem Käufer eine Auflassungserklärung ausstellen, wenn der Käufer seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist, d.h. den vereinbarten Kaufpreis bezahlt hat. Somit ermächtigt der Verkäufer mit der Auflassungserklärung den Käufer, die Eintragung des Eigentumsrechtes zu seinen Gunsten und in seinem Namen ohne weitere Rückfrage oder Zustimmung zu erwirken.

Durch die Eintragung des Eigentumsrechtes an Immobilien im Grundbuch wird der Käufer neuer Eigentümer der Immobilie und erwirbt das Recht, darüber zu verfügen, sie zu besitzen, zu nutzen und jeden Dritten davon auszuschließen, womit das Immobilienkaufverfahren abgeschlossen ist.