[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"settings":3,"blog-meta-de":70,"blog-pravo-prvokupa-u-kupoprodaji-nekretnina-sto-znaci-i-kako-funkcionira-de":84},{"siteName":4,"siteUrl":5,"defaultLocale":6,"contact":7,"social":14,"footer":16,"navigation":20,"mapEmbedUrl":47,"contactPresets":48},"Odvjetnički ured Luka Mrkić","https://lukamrkic.hr","hr",{"phones":8,"email":11,"address":12,"addressLink":13},[9,10],"+385 23 701 888","+385 95 7009 342","odvjetnik@lukamrkic.hr","Zrinsko-Frankopanska 38, 23000 Zadar, Hrvatska","https://maps.google.com/?q=Zrinsko-Frankopanska+38+Zadar",{"linkedin":15,"facebook":15,"instagram":15},"",{"legalText":17,"copyrightText":18,"creditText":19},"Odvjetnički ured Luka Mrkić pruža visokokvalitetne pravne usluge s naglaskom na individualni pristup svakom klijentu.","© 2025 Odvjetnički ured Luka Mrkić. Sva prava pridržana.","Web by CodeRed",{"main":21,"footer":41},[22,25,28,32,35,38],{"label":23,"url":24},"Početna","/",{"label":26,"url":27},"O nama","/o-nama",{"label":29,"url":30,"children":31},"Područja prakse","/podrucja-prakse",[],{"label":33,"url":34},"Naš tim","/nas-tim",{"label":36,"url":37},"Objave","/objave",{"label":39,"url":40},"Kontakt","/kontakt",[42,43,44,45,46],{"label":26,"url":27},{"label":29,"url":30},{"label":33,"url":34},{"label":36,"url":37},{"label":39,"url":40},"https://www.google.com/maps/embed?pb=!1m18!1m12!1m3!1d2879.5!2d15.2388472!3d44.1076802!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x4761fa8a60de4bed%3A0x1265bebba2680f68!2sUl.%20Zrinsko%20Frankopanska%2038%2C%2023000%2C%20Zadar!5e0!3m2!1sen!2shr!4v1706300000000!5m2!1sen!2shr",{"hr":49,"en":56,"de":63},{"meeting":50,"email":53},{"subject":51,"message":52},"Zahtjev za online sastanak","Poštovani,\n\nŽelio/željela bih dogovoriti online sastanak radi pravnog savjetovanja.\n\nDostupan/dostupna sam putem platforme Zoom ili Microsoft Teams.\nPreferirana vremena: [unesite okvirno vrijeme dostupnosti]\n\nKratki opis predmeta:\n[opišite ukratko o čemu se radi]\n\nS poštovanjem,",{"subject":54,"message":55},"Upit za pravno savjetovanje","Poštovani,\n\nObraćam Vam se s upitom vezanim za:\n[opišite predmet upita]\n\nOsnovne informacije:\n[navedite relevantne podatke]\n\nMolim Vas za povratnu informaciju.\n\nS poštovanjem,",{"meeting":57,"email":60},{"subject":58,"message":59},"Online meeting request","Dear Sir/Madam,\n\nI would like to schedule an online meeting for legal counseling.\n\nI am available via Zoom or Microsoft Teams.\nPreferred times: [enter your approximate availability]\n\nBrief description of the matter:\n[briefly describe what it is about]\n\nKind regards,",{"subject":61,"message":62},"Legal counseling inquiry","Dear Sir/Madam,\n\nI am contacting you regarding:\n[describe the subject of your inquiry]\n\nBasic information:\n[provide relevant details]\n\nI look forward to your response.\n\nKind regards,",{"meeting":64,"email":67},{"subject":65,"message":66},"Anfrage für Online-Meeting","Sehr geehrte Damen und Herren,\n\nich möchte ein Online-Meeting zur Rechtsberatung vereinbaren.\n\nIch bin über Zoom oder Microsoft Teams erreichbar.\nBevorzugte Zeiten: [geben Sie Ihre ungefähre Verfügbarkeit an]\n\nKurze Beschreibung der Angelegenheit:\n[beschreiben Sie kurz, worum es geht]\n\nMit freundlichen Grüßen,",{"subject":68,"message":69},"Anfrage zur Rechtsberatung","Sehr geehrte Damen und Herren,\n\nich wende mich an Sie bezüglich:\n[beschreiben Sie den Gegenstand Ihrer Anfrage]\n\nGrundinformationen:\n[geben Sie relevante Daten an]\n\nIch freue mich auf Ihre Rückmeldung.\n\nMit freundlichen Grüßen,",{"title":71,"subtitle":72,"seo":73,"categories":77},"Beiträge","Aktuelle Nachrichten, Publikationen und Fachanalysen aus dem Bereich des Rechts.",{"title":74,"description":75,"ogImage":76},"Beiträge | Anwaltskanzlei Luka Mrkić","Aktuelle juristische Nachrichten, Publikationen und Fachanalysen. 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Eine der wichtigsten ist das Vorkaufsrecht.","Im Folgenden erläutern wir die Regeln, die für einen Kaufvertrag gelten, bei dem durch eine vertragliche Bestimmung über das Vorkaufsrecht der Käufer verpflichtet wird, den Verkäufer über den beabsichtigten Verkauf der Sache an eine bestimmte Person sowie über die Bedingungen dieses Verkaufs zu informieren und ihm anzubieten, die gleiche Sache zu denselben Bedingungen und zum gleichen Preis zu erwerben.","Wir legen besonderen Schwerpunkt darauf, wie das Vorkaufsrecht in der Praxis funktioniert und welche rechtlichen Folgen entstehen, wenn dieses Recht nicht beachtet wird.",[92,95,96,97,98,100,102,104,106,108,110,112,114,116,117,119,121,123,125,127,129,131,133,135,137,138,140,142,144,146,148,150,152,154,156,158,160,162,164,166,168,169,171,173,175,177,179,181,183],{"type":93,"text":94},"paragraph","\u003Cstrong>Vorkaufsrecht bei Immobilienkaufverträgen – was es bedeutet und wie es funktioniert?\u003C/strong>",{"type":93,"text":88},{"type":93,"text":89},{"type":93,"text":90},{"type":93,"text":99}," ",{"type":93,"text":101},"\u003Cstrong>Allgemeines zum Kaufvertrag\u003C/strong>",{"type":93,"text":103},"Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer die Sache in das Eigentum zu übertragen, und der Käufer verpflichtet sich, den vereinbarten Preis zu zahlen. Wenn Gegenstand des Kaufvertrags ein Recht ist, verpflichtet sich der Verkäufer, dieses Recht für den Käufer zu verschaffen, und wenn die Ausübung seines Inhalts den Besitz einer Sache erfordert, ihm auch die Sache zu übergeben.",{"type":93,"text":105},"Aus dem Gesagten folgt, dass der Kaufvertrag ein Konsensualvertrag ist, da er durch die Willensübereinstimmung der Vertragsparteien zustande kommt.",{"type":93,"text":107},"Da eine Verpflichtung des Verkäufers besteht, dem Käufer die Sache in Eigentum zu übertragen oder ein Recht zu verschaffen, sowie die Verpflichtung des Käufers, den Preis zu zahlen, ist der Kaufvertrag ein zweiseitig verpflichtendes Rechtsgeschäft. Die Verpflichtung des Käufers, dem Verkäufer den Preis für die verkaufte Sache oder das Recht zu zahlen, macht den Kaufvertrag zu einem entgeltlichen Vertrag.",{"type":93,"text":109},"Weiterhin ist der Kaufvertrag grundsätzlich ein formfreier Vertrag, was bedeutet, dass für seine Wirksamkeit grundsätzlich keine besondere Form erforderlich ist, außer wenn gesetzlich etwas anderes vorgeschrieben ist.",{"type":93,"text":111},"Neben dem allgemeinen Kauf kennt das Gesetz über Schuldverhältnisse auch besondere Varianten des Kaufvertrags, also Kaufverträge mit besonderen Nebenabreden.",{"type":93,"text":113},"Bei solchen Käufen unterscheiden wir: Kauf mit Vorkaufsrecht, Kauf auf Probe, Kauf nach Muster oder Modell, Kauf nach Spezifikation, Kauf unter Eigentumsvorbehalt sowie Kauf mit Ratenzahlung des Preises.",{"type":93,"text":115},"Wie aus dem Titel hervorgeht, befassen wir uns in diesem Artikel mit dem Kaufvertrag mit Vorkaufsrecht, also dem vertraglichen Vorkaufsrecht, wie es durch das Gesetz über Schuldverhältnisse geregelt ist.",{"type":93,"text":99},{"type":93,"text":118},"\u003Cstrong>Zum Kaufvertrag mit Vorkaufsrecht\u003C/strong>",{"type":93,"text":120},"Das Vorkaufsrecht, unabhängig davon, ob es auf Vertrag oder Gesetz beruht, gibt der Person, zu deren Gunsten es begründet wurde, das Recht, die Sache oder das Recht vor allen anderen zu dem Preis und zu denselben Bedingungen zu erwerben, zu denen sie an einen Dritten verkauft würde.",{"type":93,"text":122},"Durch eine vertragliche Bestimmung über das Vorkaufsrecht wird der Käufer verpflichtet, den Verkäufer über den beabsichtigten Verkauf der Sache an eine bestimmte Person sowie über die Bedingungen dieses Verkaufs zu informieren und ihm anzubieten, die Sache zum gleichen Preis zu erwerben.",{"type":93,"text":124},"Die vertragliche Bestimmung über das Vorkaufsrecht kann im Kaufvertrag selbst zwischen Verkäufer und Käufer enthalten sein, sie kann aber auch in einem separaten Vertrag enthalten sein, den diese Parteien nachträglich abschließen.",{"type":93,"text":126},"Neben der vertraglichen Grundlage kann das Vorkaufsrecht auch auf gesetzlicher Grundlage entstehen (Vorkaufsrecht, dessen Quelle eine unmittelbare gesetzliche Norm ist).",{"type":93,"text":128},"Besondere Gesetze, die die Begründung eines Vorkaufsrechts zugunsten bestimmter Personen vorsehen, sind folgende: Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Kulturgütern, Gesetz über Naturschutz, Gesetz über Inseln, Gesetz über Raumplanung und Bauwesen, Gesetz über Entschädigung für während der jugoslawischen Herrschaft entzogene Vermögenswerte.",{"type":93,"text":130},"Wenn es um das vertraglich begründete Vorkaufsrecht geht, erlischt dieses mit Ablauf von fünf Jahren ab Vertragsschluss, sofern nicht vereinbart wurde, dass es früher endet. Falls eine längere Frist vereinbart wurde, wird diese auf fünf Jahre reduziert.",{"type":93,"text":132},"Es handelt sich hierbei um zwingende Vorschriften des Gesetzes über Schuldverhältnisse, was bedeutet, dass die Vertragsparteien keine längere Dauer des Vorkaufsrechts als fünf Jahre vereinbaren können; tun sie dies dennoch, ist die entsprechende Vertragsbestimmung insoweit nichtig, als sie die fünf Jahre überschreitet. Eine Ausnahme hiervon bilden Fälle, in denen das Vorkaufsrecht in einem Handelsvertrag, einem Vertrag über den Verkauf von Aktien, Geschäftsanteilen oder Gesellschaftsanteilen vereinbart wurde; in diesen Fällen kann eine längere Dauer als fünf Jahre vereinbart werden.",{"type":93,"text":134},"Wird jedoch in einem solchen Vertrag keine Dauer vereinbart, erlischt das Vorkaufsrecht nach fünf Jahren kraft Gesetzes. Das gesetzliche Vorkaufsrecht hingegen ist grundsätzlich nicht zeitlich beschränkt.",{"type":93,"text":136},"Es kann jedoch durch eine besondere gesetzliche Regelung eingeschränkt sein, und in jedem Fall ist es durch die Geltungsdauer dieses speziellen Gesetzes begrenzt.",{"type":93,"text":99},{"type":93,"text":139},"\u003Cstrong>Ausübung des Vorkaufsrechts\u003C/strong>",{"type":93,"text":141},"Wie bereits erwähnt, ist der Käufer verpflichtet, den Verkäufer über den beabsichtigten Verkauf der Sache oder des Rechts an eine bestimmte Person sowie über die Bedingungen dieses Verkaufs zu informieren und ihm anzubieten, die Sache oder das Recht zum gleichen Preis zu erwerben.",{"type":93,"text":143},"Dabei muss sich der Käufer enthalten, die Sache oder das Recht an einen Dritten zu Bedingungen zu verkaufen, über die er den Verkäufer nicht informiert hat, sowie vor Ablauf der Frist, innerhalb derer der Verkäufer erklären kann, dass er das Vorkaufsrecht ausübt.",{"type":93,"text":145},"Nachdem der Verkäufer die Mitteilung über den beabsichtigten Verkauf erhalten hat, ist er verpflichtet – wenn er das Vorkaufsrecht ausüben will – den Käufer innerhalb eines Monats auf zuverlässige Weise über seine Entscheidung zu informieren. Tut er dies nicht innerhalb dieser Frist, erlischt das Vorkaufsrecht.",{"type":93,"text":147},"Gleichzeitig mit der Erklärung, dass er die Sache kauft, ist der Verkäufer verpflichtet, den mit dem Dritten vereinbarten Preis zu zahlen oder diesen beim Gericht bzw. bei einer gesetzlich ermächtigten Person (Notar) zu hinterlegen. Ist im Vertrag mit dem Dritten eine Zahlungsfrist vorgesehen, kann sich der Verkäufer nur dann auf diese Frist berufen, wenn er eine entsprechende Sicherheit leistet.",{"type":93,"text":149},"\u003Cstrong> \u003C/strong>",{"type":93,"text":151},"\u003Cstrong>Vorkaufsrecht bei Zwangs- und Vollstreckungsverkäufen\u003C/strong>",{"type":93,"text":153},"Nach dem Gesetz über Schuldverhältnisse kann sich der Verkäufer im Fall eines zwangsweisen öffentlichen Verkaufs (z. B. im Vollstreckungsverfahren) grundsätzlich nicht auf sein Vorkaufsrecht berufen.",{"type":93,"text":155},"Ist das Vorkaufsrecht jedoch im öffentlichen Register (z. B. Grundbuch) eingetragen, kann der Verkäufer die Aufhebung des öffentlichen Verkaufs verlangen, wenn er nicht besonders zur Teilnahme am Verfahren eingeladen wurde.",{"type":93,"text":157},"Das bedeutet, dass im Vollstreckungsverfahren, das gegen den Käufer geführt wird, der Verkäufer sein Vorkaufsrecht nicht in üblicher Weise ausüben kann, aber rechtzeitig informiert und in das Verfahren einbezogen werden muss.",{"type":93,"text":159},"In der Praxis ist die Anwendung des Vollstreckungsgesetzes bei Immobilien besonders wichtig, insbesondere für ausländische Immobilienkäufer in Kroatien.",{"type":93,"text":161},"Da das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden kann, muss das Gericht den Personen, die dieses Recht besitzen, die Teilnahme am Verfahren ermöglichen. Vor der Entscheidung über den Verkauf und der Festlegung des Immobilienwerts ermöglicht das Gericht den Inhabern des Vorkaufsrechts, sich zur Bewertung zu äußern.",{"type":93,"text":163},"Darüber hinaus hat eine Person, die ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht besitzt und dieses im Grundbuch eingetragen ist, Vorrang vor dem günstigsten Bieter. Erklärt sie innerhalb von drei Tagen nach der Versteigerung, dass sie die gleichen Bedingungen akzeptiert, kann sie die Immobilie zu diesen Bedingungen erwerben.",{"type":93,"text":165},"Wird die Immobilie durch direkte Vereinbarung verkauft, ist das Gericht verpflichtet, den Inhaber des Vorkaufsrechts vor dem Verkauf aufzufordern, sich zu äußern, ob er sein Recht ausüben möchte.",{"type":93,"text":167},"Zum Vergleich bestehen ähnliche Regeln auch in anderen Bereichen. Beispielsweise wird beim Verkauf eines Schiffes im Vollstreckungsverfahren die Vollstreckungsentscheidung auch den Personen zugestellt, die ein Vorkaufsrecht haben, gleichzeitig werden sie jedoch darüber informiert, dass sie sich in diesem Verfahren nicht auf dieses Recht berufen können.",{"type":93,"text":149},{"type":93,"text":170},"\u003Cstrong>Verletzung des Vorkaufsrechts\u003C/strong>",{"type":93,"text":172},"Eine Verletzung des Vorkaufsrechts liegt vor, wenn der Käufer die gesetzliche Verpflichtung verletzt, die Person, zu deren Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, zu informieren, oder sie unzutreffend informiert.",{"type":93,"text":174},"Eine Verletzung des Vorkaufsrechts, wie bereits erwähnt, kann auch im Verfahren des zwangsweisen öffentlichen Verkaufs eintreten, wenn der Verkäufer, dessen Vorkaufsrecht im öffentlichen Register eingetragen war, nicht besonders zur Teilnahme eingeladen wird, in welchem Fall er das Recht hat, die Aufhebung des zwangsweisen öffentlichen Verkaufs zu verlangen.",{"type":93,"text":176},"Eine Verletzung des Vorkaufsrechts liegt somit vor, wenn der Käufer die Sache verkauft und das Eigentum auf einen Dritten übertragen hat, ohne den Verkäufer zu informieren, sowie wenn der Käufer den Verkäufer über die Bedingungen des Verkaufs an den Dritten falsch informiert hat. ",{"type":93,"text":178},"In diesen Fällen kann der Verkäufer innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag, an dem er von der Eigentumsübertragung an den Dritten erfahren hat, bzw. innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis der richtigen Vertragsbedingungen verlangen, dass die Übertragung aufgehoben wird und dass die Sache ihm zu denselben Bedingungen verkauft wird, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass dem Dritten bekannt war oder nicht unbekannt bleiben konnte, dass der Verkäufer ein Vorkaufsrecht hat bzw. dass er falsch informiert wurde (unredlicher Dritter).",{"type":93,"text":180},"Nach Ablauf von fünf Jahren ab der Eigentumsübertragung an den Dritten verliert der Verkäufer das Recht, die Aufhebung der Übertragung und den Verkauf der Sache an sich zu denselben Bedingungen zu verlangen. Daraus folgt, dass der Verkäufer zwei Rechte hat, die er vor Gericht gemeinsam geltend machen muss.",{"type":93,"text":182},"Mit anderen Worten muss sein Klageantrag auf die Aufhebung der Übertragung zwischen Käufer und Drittem sowie auf den Abschluss eines Vertrags mit dem Käufer zu denselben Bedingungen gerichtet sein. ",{"type":93,"text":184},"Diese Ansprüche können nicht getrennt geltend gemacht werden, da der Abschluss eines Vertrags mit dem Käufer zu denselben Bedingungen wie mit dem Dritten von der vorherigen Aufhebung der Eigentumsübertragung auf den Dritten abhängt, während ein selbstständiger Antrag auf Aufhebung der Übertragung auf den Dritten das Vorkaufsrecht nicht verwirklicht.","Luka                                                               Mrkić","2026-05-06",null,[],{"title":190,"description":191},"Vorkaufsrecht bei Immobilienkaufverträgen","Vorkaufsrecht bei Immobilienverträgen. Bedeutung, Funktionsweise, Regeln und rechtliche Folgen bei Nichtbeachtung",true]