[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"settings":3,"blog-meta-de":70,"blog-kupoprodajni-ugovor-za-nekretninu-7-vaznih-klauzula-koje-stite-kupca-i-prodavatelja-de":84},{"siteName":4,"siteUrl":5,"defaultLocale":6,"contact":7,"social":14,"footer":16,"navigation":20,"mapEmbedUrl":47,"contactPresets":48},"Odvjetnički ured Luka Mrkić","https://www.lukamrkic.hr","hr",{"phones":8,"email":11,"address":12,"addressLink":13},[9,10],"+385 23 701 888","+385 95 7009 342","odvjetnik@lukamrkic.hr","Zrinsko-Frankopanska 38, 23000 Zadar, Hrvatska","https://maps.google.com/?q=Zrinsko-Frankopanska+38+Zadar",{"linkedin":15,"facebook":15,"instagram":15},"",{"legalText":17,"copyrightText":18,"creditText":19},"Odvjetnički ured Luka Mrkić pruža visokokvalitetne pravne usluge s naglaskom na individualni pristup svakom klijentu.","© 2025 Odvjetnički ured Luka Mrkić. Sva prava pridržana.","Web by CodeRed",{"main":21,"footer":41},[22,25,28,32,35,38],{"label":23,"url":24},"Početna","/",{"label":26,"url":27},"O nama","/o-nama",{"label":29,"url":30,"children":31},"Područja prakse","/podrucja-prakse",[],{"label":33,"url":34},"Naš tim","/nas-tim",{"label":36,"url":37},"Objave","/objave",{"label":39,"url":40},"Kontakt","/kontakt",[42,43,44,45,46],{"label":26,"url":27},{"label":29,"url":30},{"label":33,"url":34},{"label":36,"url":37},{"label":39,"url":40},"https://www.google.com/maps/embed?pb=!1m18!1m12!1m3!1d2879.5!2d15.2388472!3d44.1076802!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x4761fa8a60de4bed%3A0x1265bebba2680f68!2sUl.%20Zrinsko%20Frankopanska%2038%2C%2023000%2C%20Zadar!5e0!3m2!1sen!2shr!4v1706300000000!5m2!1sen!2shr",{"hr":49,"en":56,"de":63},{"meeting":50,"email":53},{"subject":51,"message":52},"Zahtjev za online sastanak","Poštovani,\n\nŽelio/željela bih dogovoriti online sastanak radi pravnog savjetovanja.\n\nDostupan/dostupna sam putem platforme Zoom ili Microsoft Teams.\nPreferirana vremena: [unesite okvirno vrijeme dostupnosti]\n\nKratki opis predmeta:\n[opišite ukratko o čemu se radi]\n\nS poštovanjem,",{"subject":54,"message":55},"Upit za pravno savjetovanje","Poštovani,\n\nObraćam Vam se s upitom vezanim za:\n[opišite predmet upita]\n\nOsnovne informacije:\n[navedite relevantne podatke]\n\nMolim Vas za povratnu informaciju.\n\nS poštovanjem,",{"meeting":57,"email":60},{"subject":58,"message":59},"Online meeting request","Dear Sir/Madam,\n\nI would like to schedule an online meeting for legal counseling.\n\nI am available via Zoom or Microsoft Teams.\nPreferred times: [enter your approximate availability]\n\nBrief description of the matter:\n[briefly describe what it is about]\n\nKind regards,",{"subject":61,"message":62},"Legal counseling inquiry","Dear Sir/Madam,\n\nI am contacting you regarding:\n[describe the subject of your inquiry]\n\nBasic information:\n[provide relevant details]\n\nI look forward to your response.\n\nKind regards,",{"meeting":64,"email":67},{"subject":65,"message":66},"Anfrage für Online-Meeting","Sehr geehrte Damen und Herren,\n\nich möchte ein Online-Meeting zur Rechtsberatung vereinbaren.\n\nIch bin über Zoom oder Microsoft Teams erreichbar.\nBevorzugte Zeiten: [geben Sie Ihre ungefähre Verfügbarkeit an]\n\nKurze Beschreibung der Angelegenheit:\n[beschreiben Sie kurz, worum es geht]\n\nMit freundlichen Grüßen,",{"subject":68,"message":69},"Anfrage zur Rechtsberatung","Sehr geehrte Damen und Herren,\n\nich wende mich an Sie bezüglich:\n[beschreiben Sie den Gegenstand Ihrer Anfrage]\n\nGrundinformationen:\n[geben Sie relevante Daten an]\n\nIch freue mich auf Ihre Rückmeldung.\n\nMit freundlichen Grüßen,",{"title":71,"subtitle":72,"seo":73,"categories":77},"Beiträge","Aktuelle Nachrichten, Publikationen und Fachanalysen aus dem Bereich des Rechts.",{"title":74,"description":75,"ogImage":76},"Beiträge | Anwaltskanzlei Luka Mrkić","Aktuelle juristische Nachrichten, Publikationen und Fachanalysen. 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Ein Vertrag, der auf den ersten Blick unkompliziert erscheint, muss jedoch nicht zwangsläufig der tatsächlichen rechtlichen Situation der Immobilie entsprechen oder die Interessen beider Parteien ausreichend schützen.",{"type":92,"text":97},"Besondere Aufmerksamkeit sollte der Zahlung des Kaufpreises, bestehenden Belastungen, der Übergabe der Immobilie, der Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Eigentumsrechts sowie den Voraussetzungen für die Eintragung des Eigentumsrechts im kroatischen Grundbuch gewidmet werden.",{"type":92,"text":99},"Im Folgenden stellen wir sieben wichtige Vertragsklauseln vor, die bei der Erstellung oder Prüfung eines Immobilienkaufvertrags sorgfältig berücksichtigt werden sollten.",{"type":92,"text":101},"\u003Cstrong>1. Klausel zur genauen Bezeichnung der Immobilie und zum Eigentumsnachweis\u003C/strong>",{"type":92,"text":103},"Einer der ersten Schritte bei der Erstellung eines Kaufvertrags besteht darin, die zu verkaufende Immobilie eindeutig und präzise zu bezeichnen.",{"type":92,"text":105},"Der Vertrag sollte alle Angaben enthalten, die eine zweifelsfreie Identifizierung der Immobilie ermöglichen. Dazu gehören die relevanten Grundbuchdaten, die Katastralgemeinde, die Grundstücksnummer sowie – beim Verkauf einer einzelnen Einheit innerhalb eines Gebäudes – die zur Identifizierung dieser Einheit erforderlichen Angaben.",{"type":92,"text":107},"Beim Kauf einer Wohnung ist zu prüfen, ob deren Beschreibung, Bezeichnung und zugehörige Bestandteile mit den Grundbucheinträgen und den Unterlagen zur Begründung von Wohnungseigentum übereinstimmen.",{"type":92,"text":109},"Darüber hinaus muss festgestellt werden, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und ob Miteigentümer vorhanden sind, deren Rechte für die konkrete Transaktion relevant sind.",{"type":92,"text":111},"Abweichungen zwischen den Angaben im Vertrag und den Grundbuchdaten oder eine unzureichend genaue Bezeichnung der Immobilie können Schwierigkeiten bei der Eintragung des Eigentumsrechts verursachen.",{"type":92,"text":113},"Daher empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung des Vertrags den Grundbuchstand zu überprüfen und den Vertragsinhalt mit den maßgeblichen Unterlagen abzugleichen.",{"type":92,"text":115},"\u003Cstrong>2. Klausel zum Kaufpreis und zu den Zahlungsbedingungen\u003C/strong>",{"type":92,"text":117},"Der Kaufpreis gehört zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen. Neben der Höhe des Kaufpreises sollten im Vertrag auch die Zahlungsfristen, die Zahlungsweise und die Zahlungsbedingungen eindeutig festgelegt werden.",{"type":92,"text":119},"Beispielsweise können die Parteien vereinbaren, dass der Kaufpreis in mehreren Teilbeträgen gezahlt wird, wobei die einzelnen Beträge zu bestimmten Zeitpunkten oder nach Erfüllung vereinbarter Bedingungen fällig werden.",{"type":92,"text":121},"In solchen Fällen sollten die Beträge, Fristen, Zahlungsmodalitäten und Voraussetzungen für die einzelnen Zahlungen präzise geregelt werden.",{"type":92,"text":123},"Besondere Sorgfalt ist beim Erwerb einer Immobilie geboten, die mit einer Hypothek zugunsten der Bank des Verkäufers belastet ist. In diesem Fall sollte der Vertrag eindeutig festlegen, wie die noch offene Schuld beglichen wird, welche Unterlagen für die Löschung der Hypothek erforderlich sind und wie die Auszahlung des Kaufpreises erfolgen soll.",{"type":92,"text":125},"Wenn der Käufer einen Teil des Kaufpreises durch einen Immobilienkredit finanzieren möchte, müssen auch die Anforderungen der Bank, die Fristen für die Kreditgenehmigung und die für die Auszahlung erforderlichen Unterlagen berücksichtigt werden.",{"type":92,"text":127},"Unklare Zahlungsbestimmungen können zu Streitigkeiten führen, insbesondere wenn eine Partei davon ausgeht, dass die andere Partei bereits zur Erfüllung einer bestimmten Verpflichtung verpflichtet war.",{"type":92,"text":129},"\u003Cstrong>3. Klausel zur Anzahlung und zu den Folgen einer Nichterfüllung des Vertrags\u003C/strong>",{"type":92,"text":131},"Eine Angeldzahlung wird in der Praxis häufig beim Abschluss eines Vorvertrags über den Kauf einer Immobilie vereinbart. Sie dient unter anderem dazu, den Vertragsabschluss zu bestätigen und die Vertragserfüllung entsprechend den vereinbarten Bedingungen und den geltenden gesetzlichen Vorschriften abzusichern.",{"type":92,"text":133},"Die Zahlung eines Angeldes berechtigt jedoch nicht automatisch dazu, einseitig vom Vertrag zurückzutreten.",{"type":92,"text":135},"Möchten die Parteien ein Rücktrittsrecht vereinbaren, bei dem das Angeld einbehalten oder in doppelter Höhe zurückgezahlt wird, sollten sie eine entsprechende vertragliche Rücktrittsentschädigung (\u003Cem>odustatnina\u003C/em>) ausdrücklich und rechtlich korrekt regeln. Dabei müssen auch die Voraussetzungen festgelegt werden, unter denen dieses Recht ausgeübt werden kann.",{"type":92,"text":137},"Wurde ein solches Recht nicht vereinbart, sind die Folgen einer Nichterfüllung anhand der einschlägigen Bestimmungen des kroatischen Obligationengesetzes (\u003Cem>Zakon o obveznim odnosima\u003C/em>) und der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.",{"type":92,"text":139},"Besonders wichtig ist die Regelung von Fällen, in denen der Käufer den Erwerb durch einen Bankkredit finanzieren möchte. Wenn die Kreditgenehmigung eine wesentliche Voraussetzung für den Abschluss der Transaktion darstellt, sollte im Voraus festgelegt werden, wie vorzugehen ist, wenn die Bank den Kreditantrag ablehnt oder den Kredit nicht innerhalb der vereinbarten Frist genehmigt.",{"type":92,"text":141},"Diese Fragen sollten vor der Zahlung des Angeldes geklärt werden und nicht erst dann, wenn zwischen Käufer und Verkäufer bereits ein Streit entstanden ist.",{"type":92,"text":143},"\u003Cstrong>4. Klausel zu bestehenden Hypotheken und sonstigen Belastungen\u003C/strong>",{"type":92,"text":145},"Eine Immobilie kann mit einer Hypothek, einer Dienstbarkeit oder anderen Rechten Dritter belastet sein. Auch im Grundbuch eingetragene Vermerke und sonstige Eintragungen können eine rechtliche Prüfung vor Abschluss des Kaufvertrags erforderlich machen.",{"type":92,"text":147},"Das Bestehen einer Belastung bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann. Der Käufer sollte jedoch die rechtlichen Folgen des bestehenden Zustands verstehen und wissen, wie die Belastung im Rahmen der Transaktion behandelt wird.",{"type":92,"text":149},"Ist beispielsweise eine Hypothek zugunsten der Bank des Verkäufers eingetragen, müssen die Höhe der noch offenen Schuld, die für die Löschung der Hypothek erforderlichen Unterlagen und die Zahlungsmodalitäten geklärt werden.",{"type":92,"text":151},"Der Vertrag sollte die Verpflichtungen des Verkäufers, die Fristen für die Beschaffung der erforderlichen Dokumente und das Vorgehen für den Fall, dass die vereinbarten Bedingungen nicht erfüllt werden, eindeutig regeln.",{"type":92,"text":153},"Je nach den Umständen kann es erforderlich sein, die Zahlung des Kaufpreises mit der Rückzahlung der bestehenden Schuld und der Beschaffung der für die Löschung der Belastung erforderlichen Unterlagen abzustimmen.",{"type":92,"text":155},"Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine Hypothek oder eine andere eingetragene Belastung allein durch die Zahlung des Kaufpreises oder die Unterzeichnung des Kaufvertrags automatisch gelöscht wird.",{"type":92,"text":157},"\u003Cstrong>5. Klausel zur Übergabe und zum Besitz der Immobilie\u003C/strong>",{"type":92,"text":159},"Der Vertrag sollte eindeutig festlegen, wann und unter welchen Bedingungen der Verkäufer dem Käufer den Besitz an der Immobilie übergibt.",{"type":92,"text":161},"Die Übergabe muss nicht zwingend gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Vertrags oder der vollständigen Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Die Parteien können abhängig von ihren Bedürfnissen und den Umständen der Transaktion einen anderen Ablauf vereinbaren.",{"type":92,"text":163},"Im Vertrag sollten insbesondere folgende Punkte geregelt werden:",{"type":165,"style":166,"items":167},"list","bullet",[168,169,170,171,172,173],"der genaue Übergabetermin oder die Übergabefrist;","die Voraussetzungen, die vor der Übergabe erfüllt sein müssen;","die Verpflichtung zur Übergabe der Schlüssel und der dazugehörigen Unterlagen;","die Dokumentation des Zustands der Immobilie bei der Übergabe;","die Verantwortung für Betriebskosten und sonstige nutzungsbezogene Kosten;","die Folgen einer verspäteten Übergabe der Immobilie.",{"type":92,"text":175},"Ist die Immobilie vermietet oder wird sie von einem Dritten genutzt, sollten die bestehenden Rechte und die Bedingungen, unter denen der Käufer die Immobilie übernimmt, gesondert geregelt werden.",{"type":92,"text":177},"Klare Übergabebestimmungen verringern das Risiko von Missverständnissen nach der Zahlung und sorgen dafür, dass beide Parteien ihre jeweiligen Verpflichtungen im Voraus kennen.",{"type":92,"text":179},"\u003Cstrong>6. Klausel zur Zustimmung des Verkäufers zur Grundbucheintragung und zur Eintragung des Eigentumsrechts\u003C/strong>",{"type":92,"text":181},"Die Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags bedeutet für sich genommen noch nicht, dass der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.",{"type":92,"text":183},"Beim Eigentumserwerb auf Grundlage eines Rechtsgeschäfts ist grundsätzlich eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erforderlich, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.",{"type":92,"text":185},"Eine besonders wichtige Rolle spielt dabei die ausdrückliche Erklärung des Verkäufers, mit der er der Eintragung des Eigentumsrechts zugunsten des Käufers zustimmt. Diese Erklärung wird in Kroatien als \u003Cem>tabularna izjava\u003C/em> oder \u003Cem>clausula intabulandi\u003C/em> bezeichnet. Sie kann Bestandteil des Kaufvertrags sein oder in einer gesonderten Urkunde abgegeben werden, je nachdem, wie die Transaktion ausgestaltet ist.",{"type":92,"text":187},"Der Vertrag sollte eindeutig festlegen, unter welchen Voraussetzungen der Verkäufer diese Erklärung abzugeben hat. In der Praxis wird dies häufig an die Zahlung des Kaufpreises geknüpft. Die konkrete Gestaltung sollte jedoch an die Umstände der jeweiligen Transaktion angepasst werden.",{"type":92,"text":189},"Es ist zu prüfen, ob der Vertrag sämtliche Angaben und Erklärungen enthält, die für die Eintragung erforderlich sind, und ob die entsprechenden Unterlagen die geltenden Formvorschriften erfüllen.",{"type":92,"text":191},"Das Verhältnis zwischen der Zahlung des Kaufpreises, der Abgabe der Zustimmungserklärung zur Grundbucheintragung und der Übergabe der Immobilie sollte im Voraus sorgfältig abgestimmt werden. Unzureichend formulierte Vertragsbestimmungen können dazu führen, dass eine Partei ihre Verpflichtungen bereits erfüllt hat, während die Voraussetzungen für die vollständige Umsetzung der Eigentumsübertragung noch nicht gesichert sind.",{"type":92,"text":193},"\u003Cstrong>7. Klausel zur Haftung für Mängel und zur Nichterfüllung vertraglicher Pflichten\u003C/strong>",{"type":92,"text":195},"Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des Vertrags betrifft die Haftung der Parteien und die Folgen einer möglichen Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen.",{"type":92,"text":197},"Der Vertrag sollte die Haftung für Rechtsmängel und Sachmängel der Immobilie angemessen regeln, wobei die geltenden gesetzlichen Bestimmungen und die konkreten Umstände der Transaktion zu berücksichtigen sind.",{"type":92,"text":199},"Rechtsmängel können beispielsweise aus Rechten Dritter entstehen, welche die Rechte des Käufers einschränken oder ausschließen. Sachmängel betreffen Eigenschaften oder den Zustand der Immobilie, die für ihre vereinbarte oder gewöhnliche Nutzung relevant sind.",{"type":92,"text":201},"Dabei ist zwischen der gesetzlichen Haftung des Verkäufers und zusätzlichen Garantien, Zusicherungen oder Verpflichtungen zu unterscheiden, die von den Parteien ausdrücklich vereinbart werden.",{"type":92,"text":203},"Gibt der Verkäufer Erklärungen zum Zustand der Immobilie, zu ihrer Dokumentation oder zum Nichtbestehen von Rechten Dritter ab, sollten diese ausreichend präzise formuliert sein, damit ihr Umfang eindeutig bestimmt werden kann.",{"type":92,"text":205},"Der Vertrag kann außerdem die Folgen von Verzögerungen, die Nichterfüllung einzelner Verpflichtungen und das Vorgehen im Streitfall regeln. Solche Bestimmungen müssen mit den geltenden gesetzlichen Vorschriften vereinbar sein und im Zusammenhang mit dem gesamten Vertrag beurteilt werden.",{"type":92,"text":207},"\u003Cstrong>Warum sollte ein Immobilienkaufvertrag an die konkrete Immobilie angepasst werden?\u003C/strong>",{"type":92,"text":209},"Die vorstehend erläuterten Klauseln stellen nur einen Teil der Fragen dar, die bei der Erstellung eines Immobilienkaufvertrags berücksichtigt werden sollten.",{"type":92,"text":211},"Ein Vertrag über eine Neubauwohnung kann andere Regelungen erfordern als ein Vertrag über ein Einfamilienhaus, ein Baugrundstück oder eine mit einer Hypothek belastete Immobilie. 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