Zakup i koncesija u hrvatskom pravu – pravni okvir i ključne razlike

Zakup i koncesija u hrvatskom pravu – pravni okvir i ključne razlike

Zakup je pravni institut uređen Zakonom o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.; dalje: ZOO).

Ugovorom o zakupu zakupodavac se obvezuje predati zakupniku određenu stvar na korištenje, dok se zakupnik obvezuje plaćati ugovorenu zakupninu.

Iz zakonske definicije proizlazi da je ugovor o zakupu konsenzualan, dvostranoobvezan, naplatan pravni posao.

Predmet zakupa može biti pokretna ili nepokretna stvar, a bitno obilježje zakupa jest da se stvar daje na korištenje, uz pravo ubiranja plodova.

Opće uređenje zakupa prema Zakonu o obveznim odnosima

Zakupodavac je dužan:

-predati stvar zakupniku u ispravnom stanju,

-održavati stvar u ispravnom stanju tijekom trajanja zakupa,

-o vlastitom trošku obavljati potrebne popravke,

-nadoknaditi zakupniku troškove hitnih popravaka koje je ovaj morao sam izvršiti.

Zakupodavac odgovara za:

-materijalne nedostatke stvari, osim vidljivih nedostataka poznatih zakupniku u trenutku sklapanja ugovora,

-pravne nedostatke koji isključuju ili ograničavaju zakupnikovo pravo korištenja stvari.

Zakupnik je obvezan:

-koristiti stvar kao dobar gospodarstvenik / dobar domaćin,

-koristiti stvar u skladu s ugovorom i njezinom namjenom,

-plaćati zakupninu u ugovorenim rokovima,

-snositi troškove redovitog korištenja,

-vratiti stvar nakon prestanka zakupa u stanju u kakvom ju je preuzeo, uz uobičajeno trošenje.

Ugovor o zakupu može se sklopiti:

-na određeno vrijeme (prestaje istekom roka),

-na neodređeno vrijeme (prestaje otkazom).

Zakup ne prestaje smrću ugovornih strana niti otuđenjem stvari, ali prestaje propašću stvari zbog više sile.

Posebni oblici zakupa

Zakup je, osim ZOO-om, uređen i posebnim zakonima, ovisno o predmetu zakupa.

Zakup poslovnog prostora uređen je Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

Poslovnim prostorom smatraju se poslovne zgrade, prostorije, garaže i garažna mjesta.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora:

-mora biti sklopljen u pisanom obliku,

-kada je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave, mora biti i solemniziran kod javnog bilježnika.

Poslovni prostori u vlasništvu države ili jedinica lokalne samouprave u pravilu se daju u zakup putem javnog natječaja, pri čemu se najpovoljnijom ponudom smatra ona s najvišom zakupninom, uz ispunjenje ostalih uvjeta.

Zakup prestaje:

-istekom vremena (kod zakupa na određeno vrijeme),

-otkazom (kod zakupa na neodređeno vrijeme), uz poštivanje propisanog otkaznog roka.

Zakup poljoprivrednog zemljišta

Zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu Republike Hrvatske uređen je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu.

Državno poljoprivredno zemljište daje se u zakup putem javnog natječaja:

-na 25 godina za trajne nasade,

-na 15 godina za ostale oblike proizvodnje,

uz mogućnost produljenja.

Ugovor o zakupu mora biti sklopljen u pisanom obliku, a u dijelu koji se odnosi na cijenu i predaju posjeda ima snagu ovršne isprave.

Zakup se može raskinuti, među ostalim, ako zakupnik:

-ne plaća zakupninu,

-koristi zemljište protivno ugovoru ili zakonu,

-ne postupa kao dobar gospodar,

-daje zemljište u podzakup bez odobrenja,

-ne ispunjava ciljeve gospodarskog programa.

Koncesija – pojam i pravna narav

Koncesija je poseban javnopravni institut kojim javna vlast daje ovlaštenje određenom subjektu za:

-gospodarsko korištenje općeg ili drugog dobra,

-izvođenje radova,

-pružanje i upravljanje javnim uslugama.

Prema važećem Zakonu o koncesijama, koncesija se stječe upravnim ugovorom, sklopljenim u pisanom obliku i na određeno vrijeme, na temelju prethodno donesene odluke o davanju koncesije.

Pravna osnova koncesije

Koncesija se temelji na:

-odluci o koncesiji – jednostranom i autoritativnom aktu javne vlasti

-ugovoru o koncesiji – kojim se uspostavlja dvostranoobvezni odnos

Bez sklapanja ugovora, sama odluka o koncesiji ne proizvodi prava i obveze za koncesionara. Odluka i ugovor čine nedjeljivu pravnu cjelinu, pri čemu u slučaju nesklada prednost ima odluka o koncesiji.

Vrste i predmet koncesije

Vrste koncesija su:

-koncesije za gospodarsko korištenje općeg ili drugog dobra,

-koncesije za radove,

-koncesije za usluge.

Koncesije se mogu dati, među ostalim, za:

-pomorsko dobro,

-energetiku,

-promet, luke i zračne luke,

-turizam, zdravstvo, sport,

-gospodarenje otpadom,

-eksploataciju prirodnih bogatstava.

Koncesija se ne može dati na šumama u vlasništvu Republike Hrvatske, u području obrane i sigurnosti te na dobrima isključenima  posebnim propisima.

Postupak davanja koncesije

Postupak davanja koncesije uključuje:

-pripremne radnje (studija opravdanosti, procjena vrijednosti),

-javnu objavu namjere davanja koncesije,

-zaprimanje i ocjenu ponuda,

-donošenje odluke o koncesiji,

-sklapanje ugovora o koncesiji.

Odluku o davanju koncesije donosi nadležno tijelo javne vlasti, a protiv nje je osigurana pravna zaštita pred Državnom komisijom za kontrolu postupaka javne nabave.

Ključne razlike između zakupa i koncesije

Iako zakup i koncesija imaju određene dodirne točke, riječ je o bitno različitim pravnim institutima:

-zakup se temelji isključivo na ugovoru, dok koncesiji prethodi upravna odluka

-zakup mogu sklopiti bilo koje fizičke i pravne osobe, dok koncesiju može dati isključivo javna vlast

-zakup se odnosi na korištenje stvari, dok koncesija obuhvaća djelatnosti od javnog interesa

-koncesija podliježe strogim zakonskim ograničenjima i razlozima isključenja ponuditelja

Prestanak koncesije

Načini prestanka koncesije su: ispunjenje zakonskih uvjeta, raskid ugovora o koncesiji zbog javnog interesa, jednostrani raskid ugovora o koncesiji, pravomoćna sudska odluka kojom se ugovor o koncesiji utvrđuje ništetnim ili se poništava, u slučajevima određenima ugovorom o koncesiji te u slučajevima određenima posebnim zakonom.

Praćenje i provedba ugovora o koncesiji

Davatelj koncesije dužan je ugovor o koncesiji i dodatak ugovoru o koncesiji dostaviti ministarstvu nadležnom za financije u roku od deset dana od dana sklapanja. Svaku promjenu iz ugovora o koncesiji davatelj koncesije dužan je prijaviti ministarstvu nadležnom za financije, u roku od deset dana od dana nastanka promjene. Davatelj koncesije dužan je svaku promjenu zaduženja u odnosu na iznos obveze koja proistječe iz naknade za koncesiju bez odgode prijaviti ministarstvu nadležnom za financije.

Pravna zaštita koncesije

Državna komisija za kontrolu postupaka javne nabave nadležna je za rješavanje o žalbama u vezi s postupcima davanja koncesija.