Besitz

In Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte (Amtsblatt „Narodne novine“ 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143 /12, 152/14, 81/15, 94/17) wird Besitz erworben, wenn der Erwerber seine tatsächliche Herrschaft über die Sache begründet, z. B. Besitzübernahme an einer Immobilie, ungeachtet dessen, ob er die Verfügungsgewalt durch einseitigen Akt begründet hat, in welchem Fall es sich um den originären Besitzerwerb handelt, oder ob er auf ihn übertragen wurde, in welchem Fall es sich um den derivaten Besitzerwerb handelt.
Der Besitz wurde originär dann erworben, wenn der Erwerber etwas, das bis dahin niemandem gehörte, physisch in seinen unmittelbaren Besitz bringt, etwa wie wenn ein Jäger ein Tier in einer Falle fing und es für sich in die Hand nahm.
Unabhängig davon ist jedoch zu beachten, dass es nicht zulässig ist, die faktische Verfügungsgewalt über Sachen so zu begründen, dass diese Herrschaft dem früheren Besitzer entzogen werden, außer im Fall des derivaten Erwerbs, wenn der neue Besitzer den Besitz nach dem Willen des Vorbesitzers erwerben würde. Auch erwirbt der Erwerber den Besitz an der Sache, wenn der Vorbesitzer ihm durch Willensäußerung, z. B. auf Grund einer Vereinbarung, die Sache übergibt, und ihm diese Sache tatsächlich physisch übergibt.

Inbesitznahme einer Immobilie – Was ist Besitz?

Der Besitz ist nach den Bestimmungen des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte die rechtlich relevante tatsächliche Herrschaft, die eine Person über eine bestimmte Sache ausübt. Im Gegensatz zum Eigentumsrecht, das zu den dinglichen Rechten gehört, wird der Besitz als eine Tatsache betrachtet, die jedoch gesellschaftlich und rechtlich relevant ist und bestimmte Rechtswirkungen hervorruft. Der Besitzschutz dient in erster Linie dem Schutz der öffentlichen Ordnung und des Friedens, also dem Schutz des Allgemeininteresses an der Aufrechterhaltung der Stabilität und Kontinuität der sozialen Beziehungen, in denen Menschen leben.

Was sind Immobilien?

Immobilien bestehen aus einem Grundstück (Flurstück), einschließlich allem, was auf seiner Oberfläche oder darunter relativ dauerhaft damit verbunden ist. Für den Fall, dass mehrere Grundstücke im Grundbuch in derselben Grundbucheinlage eingetragen sind, werden sie rechtlich zu einem Grundbuchkörper vereint, das als solches ein Grundstück ist. Gras, Bäume, Früchte und all die nützlichen Dinge, die die Erde auf ihrer Oberfläche hervorbringt, sind Teile dieser Immobilie, bis sie von der Erde getrennt werden.
Alles, was auf der Erdoberfläche, darüber oder darunter gebaut wird und auf Dauer dort verbleiben soll oder in die Immobilie eingebaut, angebaut, aufgesetzt oder auf andere Weise dauerhaft damit verbunden wird, ist Teil dieser Immobilie, solange es nicht davon getrennt wird, jedoch sind Gebäude und andere Dinge, die mit dem Grundstück nur für einen vorübergehenden Zweck verbunden sind, keine Teile des Grundstücks.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass Gebäude und andere Bauwerke , die dauerhaft mit diesem Grundstück verbunden sind, keine Teile des Grundstücks sind, wenn sie rechtlich durch ein dingliches Recht davon getrennt sind, das ihren Inhaber berechtigt, ein solches Gebäude oder ein anderes Bauwerk auf fremdem Grundstück in seinem Eigentum zu haben, und das Gleiche gilt entsprechend für Gebäude und andere Bauwerke, die rechtlich vom Grundstück oder vom Gemeingut durch eine gesetzlich festgelegte Konzession getrennt sind, die ihren Inhaber berechtigt, ein solches Gebäude oder ein solches Bauwerk auf diesem Grundstück zu besitzen.

Inbesitznahme einer Immobilie – Eigenschaften des Besitzes

Zusätzlich zu den genannten Erwerbsmöglichkeiten, die in der Einleitung dieses Artikels erwähnt werden, muss der Besitz bestimmte Eigenschaften aufweisen, d. h. er muss rechtmäßig, redlich und echt sein, damit der Besitzer den Besitz erwerben kann. Besitz, der alle drei aufgeführten Eigenschaften aufweist, wird als qualifizierter Besitz bezeichnet.
Rechtmäßig ist der Besitz dann, wenn er auf einer gültigen Rechtsgrundlage beruht, also einer gültigen Rechtsgrundlage, z. B. durch Besitzerwerb auf Grund eines Vertrages. Besitz ist relich, wenn der Erwerber ihn auf zulässige und angemessene Weise erworben hat, sei es durch ursprünglichen oder abgeleiteten Erwerb.
Für den Fall, dass der Besitzer gegen den Willen des Vorbesitzers durch körperliche oder psychische Gewalt, Betrug oder Vertrauensmissbrauch in den Besitz gelangt, ist der Besitz dann nicht redlich und der Vorbesitzer hat das Recht, Besitzschutz geltend zu machen. Der Besitz ist redlich, wenn der Besitzer zum Zeitpunkt seines Erwerbs weder wusste noch angesichts der Umstände hinreichenden Grund zu der Annahme hatte, dass ihm kein Besitzrecht zusteht.
Für den Fall, dass eine Person aufgrund eines wirksam abgeschlossenen Vertrages den Besitz erwirbt, besteht kein Grund, an der Gültigkeit einer solchen Rechtsgrundlage zu zweifeln, die ihr Recht auf Besitz gewährleistet. Die Redlichkeit endet jedoch in dem Moment, in dem eine Person erfährt, dass ihr das Recht zum Besitz nicht zusteht, beispielsweise, wenn sie erfährt, dass der Vertrag, aufgrund dessen ihr die Sache zum Besitz überlassen wurde, nichtig ist, z. B. die Nichtigkeit des Pachtvertrages für Geschäftsräume.
Es sollte auch darauf hingewiesen werden, dass die Redlichkeit und Echtheit des Besitzes einer juristischen Person nach der Ehrlichkeit und dem Verhalten der natürlichen Person, die befugt ist, den Besitz im Namen dieser juristischen Person zu erwerben oder auszuüben, beurteilt werden, und die Redlichkeit und Echtheit des Besitzes von Personen, die einen gesetzlichen Vertreter haben, wird nach der Ehrlichkeit und dem Verhalten ihrer Vertreter beurteilt.

Unterschied zwischen Besitz und Eigentum an Immobilien

Eigentum und Besitz von Immobilien sind sehr unterschiedlich. Eigentum ist eine Art dingliches Recht an einer bestimmten Sache, das seinen Inhaber berechtigt, mit dieser Sache und den Nutzen zu tun, was er will, und alle anderen davon auszuschließen, wenn dem keine fremden Rechte oder gesetzliche Beschränkungen entgegenstehen. Besitz ist die rechtlich relevante tatsächliche Herrschaft, die eine Person über eine bestimmte Sache ausübt.
Anders als das Eigentum, das zu den dinglichen Rechten zählt, ist der Besitz, wie in der Einleitung dieses Artikels angeführt, eine Tatsache, aber gesellschaftlich und rechtlich relevante, die bestimmte Rechtswirkungen hervorruft. Auch wenn eine Person beispielsweise auf Grund eines Mietvertrags eine Rechtsgrundlage für die Inbesitznahme einer Immobilie erwirbt, ist sie damit nicht Eigentümer derselben geworden.

Gerichtlicher Besitzschutz

Gemäß den Bestimmungen der Zivilprozessordnung ist es dem Besitzer gestattet, eine Besitzstörungsklage wegen Besitzstörung einzureichen. Die vorgenannte Klage wird innerhalb einer subjektiven Frist von 30 Tagen ab dem Tag erhoben, an dem die Person von der Besitzstörung und der Person, die die Störung vorgenommen hat, erfahren hat, und spätestens innerhalb einer objektiven Frist von 1 Jahr ab dem Zeitpunkt, an dem die Störung aufgetreten ist.
Mit der Besitzstörungsklage ersucht der Kläger in erster Linie das Gericht, die Handlung der Besitzstörung festzustellen, dem Beklagten die Wiederherstellung der bisherigen Besitzverhältnisse aufzuerlegen und solche oder ähnliche Störungen für die Zukunft zu untersagen. Das Gericht leistet Besitzschutz in einem besonderen Eilverfahren nach dem letzten Besitzstand und der daraus resultierenden Störung, unabhängig vom Besitzrecht, der Rechtsgrundlage des Besitzes, der Unversehrtheit des Besitzes und unabhängig davon, inwieweit die Störung des Besitzes in einem gesellschaftlichen, öffentlichen oder ähnlichen Interesse liegen würde.

Beendigung des Besitzes von Sachen und Rechten

Der Besitz einer Sache endet in den Fällen, in denen die Sache verfällt, wenn sie verloren geht und keine Chance besteht, dass sie wiedergefunden wird, und wenn der Besitzer eine bestimmte Sache freiwillig aufgegeben hat, z.B. nachdem eine Person eine Immobilie in Besitz genommen und am Ende des Mietvertrages verlassen hat. Der Besitz des Besitzers erlischt auch, wenn die Sache von einer Person erworben wird, die in Bezug auf diese Sache seine Herrschaft nicht ausüben will, oder wenn eine andere Person ihm die Sache entzieht, wenn er den Schutz seines Besitzes nicht erreicht hat.
Der Besitz eines Rechts endet in den Fällen, in denen die Immobilie, an welcher der Besitzer den Inhalt des Rechts ausgeübt hat, verfällt oder der Besitzer auf den Besitz des Rechts verzichtet. Andererseits endet der Besitz an dem Recht nicht, wenn der Inhalt des Grunddienstbarkeitsrechts nicht ausgeübt wird, solange sein Besitzer es ausüben kann. Für den Fall, dass eine Person dies ausdrücklich wünscht, endet der Besitz, jedoch wenn der Besitzer des dienenden Grundstücks mit seiner bisherigen Tätigkeit aufhört, die Ausübung des Inhalts des Dienstbarkeitsrechts an seinem Grundstück nicht mehr duldet,  d.h. aufhört zu versäumen, was er bis dahin versäumt hat, dann nur, wenn der Rechtsinhaber sein Besitzschutz nicht nutzt.