što je ugovor o kupoprodaji nekretnine

ŠTO JE UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE?

Ugovor o kupoprodaji nekretnine (još se naziva i kupoprodajni ugovor za nekretnine) u praksi je najčešća pravna osnova derivativnog (izvedenog) načina stjecanja prava vlasništva nekretnine kod kojeg se pravo vlasništva prednika (prodavatelja) prenosi na stjecatelja (kupca) temeljem pravnog posla – ugovora o kupoprodaji.

Koja je svrha tog kupoprodajnog ugovora? Koje se zakonske odredbe primjenjuju?

Ugovorom o kupoprodaji nekretnine obvezuje se prodavatelj prenijeti pravo vlasništva određene nekretnine na kupca, a kupac se obvezuje prodavatelju za to isplatiti određenu cijenu.

Iz ove opće definicije može se zaključiti da se radi o konsenzualnom, dvostranoobveznom i naplatnom pravnom poslu, a za razliku od ostalih ugovora o kupoprodaji koji mogu biti sklopljeni u bilo kojem obliku, ugovor o kupoprodaji nekretnine je formalni pravni posao jer Zakon o obveznim odnosima kao pretpostavku valjanosti zahtjeva da bude sklopljen u pisanom obliku.

Zakon o obveznim odnosima ne uređuje ugovor o kupoprodaji nekretnine zasebno, već zajedno s odredbama koje vrijede i za ostale ugovore o kupoprodaji koji za predmet imaju npr. pokretnine, ali s određenim specifičnostima.

Cilj ovog ugovora je prijenos prava vlasništva nekretnine, a s obzirom na to da pitanja prava vlasništva nekretnina uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakon o zemljišnim knjigama potrebno je dobro poznavanje i stvarnog prava i obveznog prava.

Potrebno je napomenuti da do stjecanja odnosno prijenosa prava vlasništva ne dolazi već samim sklapanjem ugovora o kupoprodaji niti predajom u posjed.

Za prijenos prava vlasništva s prodavatelja na kupca ugovor o kupoprodaji je samo pravna osnova (titulus), a vlasništvo će biti preneseno na kupca tek provedbom odgovarajućih upisa u zemljišnoj knjizi (modus) odnosno brisanjem prava vlasništva s prodavatelja i uknjižbom prava vlasništva na kupca uz ispunjenje svih potrebnih zakonskih formalnosti.